Crowdfunding immobilier, tout ce que vous devez savoir : enjeux, types de montages, acteurs du marché…

Pourquoi le financement participatif dans l’immobilier?

Le crowdfunding dans l’immobilier est une pratique récente, mais en plein essor. Le but de ce mode de financement est de permettre à des particuliers de prendre des parts dans des projets de construction, de rénovation, de location ou même de viager. Avec le financement participatif, les porteurs de projet s’affranchissent du circuit classique et éliminent les intermédiaires pour trouver du financement directement auprès des particuliers.

Les avantages du crowdfunding immobilier

Si ce mode de financement se développe, c’est qu’il présente des avantages conséquents. Tout d’abord, le crowdfunding permet d’augmenter le nombre de logements construits ou rénovés, car les fonds nécessaires sont débloqués plus rapidement lors d’un financement classique. Grâce au financement participatif, les promoteurs disposent de plus de fonds propres pour la réalisation de biens neufs. En finançant son projet de cette manière, le promoteur dispose d’un avantage non négligeable : les fonds utilisés pour le projet sont avancés directement par les investisseurs. C’est un moyen de trouver des fonds propres plus rapidement et de mettre en œuvre un projet sous un délai raccourci. De plus, il a d’office un pool de personnes qui ont tout intérêt à communiquer pour la réussite de la vente des biens s’ils veulent voir leur retour sur investissement!

Le crowdfunding présente également des avantages pour les investisseurs : ils partagent en effet la marge du promoteur. Le rendement financier est un atout non négligeable ainsi que la transparence de l’opération. Le promoteur partage, dans la plupart des montages, une partie de sa marge directement avec les investisseurs.

Quels sont les risques du crowdfunding en immobilier?

Le premier risque à prendre en compte concernent les particuliers qui se font investisseurs. Malgré le terme de crowdfunding, il est impératif de faire comprendre à ses investisseurs potentiels qu’il s’agit d’un investissement financier avec des risques réels : les particuliers peuvent perdre la somme engagée dans le projet immobilier. De votre point de vue, le risque est éthique et lié à votre image. Si vous lancez un projet de crowdfunding immobilier auprès de particuliers, il est donc impératif de bien les accompagner et de répondre à leurs attentes.

Par mesure de sécurité, il faut également informer les investisseurs sur le fait qu’investir en crowdfunding est différent d’un PEL. À ce sujet, Paul Jarquin, président de la société immobilière REI, explique que le crowdfunding est un investissement financier qui comporte des risques, dont le plus important est de toute perdre.

Dans le cadre d’un bien immobilier neuf, il est indispensable d’engager une GFA (garantie financière d’achèvement) avec les banques pour limiter les risques liés au chantier, que ce soient d’éventuels sinistres ou des problèmes survenant lors de la commercialisation.

Il ne faut pas négliger, comme dans toute démarche de crowdfunding et quel que soit le secteur concerné, la possibilité que la collecte de fonds en financement participatif soit un échec pour le promoteur. De même, si le projet est financé et est lancé, il n’est pas impossible qu’une partie des logements ou biens immobiliers ne trouve pas acquéreurs. Dans ce cas, et selon les montages financiers, les investisseurs peuvent perdre tout ou une partie de leur mise de départ, ce qui aura une répercussion sur l’image des acteurs immobiliers autour du projet. Pensez-y.

Les montages dans le crowdfunding immobilier

Les types de montages sont relativement nombreux pour les projets immobiliers financés en crowdfunding. On en compte trois qui sont principalement utilisés en France.

Holding avec part dans une SCCV

Dans ce type de montage, les investisseurs (ou crowdfunders) donnent naissance à une holding, généralement une SAS, qui elle-même prendra des parts dans une SCCV (société civile de construction vente). Cette SCCV, créée pour l’occasion par le promoteur, n’aura pour but que la réalisation du projet et elle disparaîtra une fois ce dernier réalisé. La SCCV, en tant que structure juridique, est entièrement responsable du chantier et peut s’endetter ou faire faillite. Cependant, grâce à la holding, le risque est limité et les investisseurs ne peuvent perdre plus que leur investissement initial.

Dans ce type de montage, il est souvent nécessaire que les lots soient commercialisés en totalité pour que les investisseurs récupèrent leur capital de départ et une éventuelle plus-value. On estime que le délai est de un à trois ans en moyenne.

Services de crowdfunding utilisant ce montage : Anaxago

Émission obligataire sur une holding qui détient tout ou une partie d’une SCCV

Ce type de montage est assez proche du précédent, sauf que, dans ce cas précis, c’est la holding qui emprunte les fonds nécessaires à la réalisation du projet via une émission obligataire. Cette dernière est financée par les investisseurs.

La somme permet ensuite à la SCCV de réaliser le projet immobilier. Le promoteur paie des intérêts aux investisseurs sur cette forme d’emprunt (parfois jusqu’à 20 % pour les plus petits promoteurs). Comme dans le cas précédent, l’investisseur ne peut perdre plus que sa mise de départ et il perçoit ses intérêts et son capital une fois la commercialisation de tous les lots achevée. Pour le promoteur, ce type de montage est intéressant, car il rassure les investisseurs (le retour sur investissement n’est pas lié à la marge du promoteur, mais aux intérêts versés par celui-ci).

Services de crowdfunding utilisant ce montage : WiSEED

Émission obligataire pour une SAS

Dans ce montage, qui ne diffère que légèrement du précédent, on met de côté la SCCV. La SAS créée spécialement pour l’occasion s’occupe directement de la réalisation du projet. Cette société « emprunte » aux investisseurs via une émission obligataire et leur versera des intérêts une fois le chantier et la commercialisation des lots terminés. Les avantages pour le promoteur sont les mêmes. La différence principale entre ce montage et le précédent concerne le type de structure juridique (holding ou SAS).

Là encore, l’investisseur ne risque pas de perdre plus que son capital initial.

Services de crowdfunding utilisant ce montage : WiSEED, Lymo.fr

Montage d’une SCI

Dans une SCI, les associés sont tenus indéfiniment aux bénéfices et aux dettes liés au projet immobilier! Ils auront des parts à hauteur de leur investissement. Ce type de montage est l’un des plus utilisés dans le financement participatif en immobilier. Il est donc plus sécuritaire pour le professionnel, qui associe directement les investisseurs à la réussite ou à l’échec du projet, financièrement. De fait, il est moins sécurisant pour les particuliers, en cas de problème lié aux travaux, à la loi ou à la commercialisation. 

Services de crowdfunding utilisant ce montage : Crowdimo, Homunity, Dividom, Justonimo

Les principaux acteurs du financement participatif immobilier

Anaxago

Déjà bien implanté sur le marché du crowdfunding, notamment concernant les startups, Anaxago propose ses services pour l’immobilier depuis fin 2013. Anaxago s’est associé avec SFS, premier courtier français en assurance construction, pour sélectionner les chantiers et proposer une garantie financière d’achèvement pour tous les chantiers. Le montage utilisé sur Anaxago est celui d’une holding avec des parts dans une SCCV.

WiSEED

Également dédié au financement participatif de startups, WiSEED s’est lancé dans l’immobilier en 2011. Les programmes de crowdfunding immobilier de WiSEED ont été lancés en partenariat avec Lymo.fr (voir plus bas). Notez que WiSEED prélève une commission de 9 à 10 % des fonds investis dans le projet, ce qui a tendance à rebuter les investisseurs. Les projets financés par WiSEED utilisent les montages via émission obligataire sur une holding qui détient tout ou une partie d’une SCCV ou via une émission obligataire pour une SAS.

Lymo.fr

Fonctionnant parfois en partenariat avec WiSEED, Lymo.fr est plus qu’un simple site de crowdfunding immobilier. La plateforme de financement participatif agit comme un promoteur en supervisant les projets du début à la fin tant en ce qui concerne l’achat de terrains ou encore la gestion de la commercialisation des lots. Lymo.fr utilise le montage via une émission obligataire pour une SAS.

Découvrez notre interview des fondateurs de Lymo.fr

Crowdimo Invest

Ce service a pour vocation de permettre à chacun d’investir dans l’immobilier dans des logements déjà existants. Les projets portés sur Crowdimo Invest sont financés par plusieurs modes d’investissement : la rénovation immobilière, l’achat à but locatif et l’achat en viager. Ces trois types d’investissement permettent de s’impliquer dans un projet à court, à moyen ou à long terme, mais toujours sur un temps limité. Le montage choisi par Crowdimo est la SCI.

Homunity

Cette startup propose également d’investir dans de l’ancien via des SCI. Ce type de crowdfunding permet essentiellement à des particuliers désireux d’investir dans l’immobilier de se grouper pour acquérir un bien. Les investisseurs touchent une rente annuelle liée à leurs parts dans le bien. Autre sécurité également : si un des investisseurs veut quitter la SCI, il doit proposer sa part à ses autres associés avant tout.

Dividom

Cette plateforme de crowdfunding immobilier propose des investissements locatifs. Dividom fonctionne en partenariat avec des professionnels de l’immobilier (agences immobilières) pour sélectionner les biens qui feront les meilleurs investissements. Dividom veille à la qualité des projets en financement sur son site et fait expertiser chaque proposition par un professionnel de l’immobilier. De par sa volonté de proposer des investissements en immobilier locatif, Dividom ne s’intéresse qu’aux biens existants.

Justonimo

Comme la plupart des services de crowdfunding immobilier, Justonimo sélectionne au préalable les projets à financer via son site. Contrairement à la plupart de ses concurrents, Justonimo propose aux particuliers d’investir une faible somme (100 €). C’est moins contraignant et peut vous permettre de trouver plus facilement des fonds dans votre campagne de financement participatif. 

Crowdfunding : avenir de l’immobilier?

En bref, le crowdfunding immobilier est une nouvelle tendance et il est important de l’aborder avec prudence. C’est une façon innovante de financer des biens immobiliers. Si ce type de financement propose de nombreux avantages, il peut présenter des risques. Toutefois, c’est un enjeu majeur pour les promoteurs qui leur permettra d’augmenter leur capacité de financement des projets immobiliers et de lancer des projets qui sont à l’image des particuliers. On trouve aussi des initiatives intéressantes dans l’ancien, à suivre. Nous n’en sommes aujourd’hui qu’au début, il y a encore de très nombreuses et très intéressantes mécaniques à inventer pour inclure, faire participer, voire sélectionner des projets immobiliers avec ses prospects et ses clients; créer le lien entre professionnels de l’immobilier et investisseurs!

Le crowdfunding a de fortes chances de s’implanter durablement dans l’immobilier, comme il l’a fait en tant que mode de financement dans de nombreux autres domaines.

Grâce à Immobilier 2.0, vous avez dorénavant toutes les cartes en main pour comprendre le crowdfunding immobilier!

Sources : La Tribune / Challenges