La transaction immobilière de demain sera-t-elle totalement fluide et dématérialisée ?

Aujourd’hui Immobilier 2.0 reçoit dans ses lignes un professionnel de l’immobilier et de la blockchain : Michael SIGDA, co-fondateur de Olarchy. Cette jeune pousse de la Proptech est la première à avoir réalisée une transaction immobilière via la blockchain. L’intéressé revient aujourd’hui sur les enjeux de cette technologie dans l’immobilier et ses applications concrètes. Qu’est-ce qu’un token ? Qu’est-ce que la blockchain tout d’abord ? Et dans l’immobilier cela m’apporte quoi ? Quels sont les limites de cette technologie ? Et ou est-ce que je peux trouver des exemples de réalisations dans le monde ? En somme de quoi répondre à toute vos questions en la matière. Je vous invite donc à retrouver ci-dessous un article rédigé par cet expert. 

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Partons d’un constat  : L’immobilier continue d’attirer les investisseurs

L’immobilier est un placement sûr, d’ailleurs les 2 tiers des français possèdent leur logement (ce qui reste toutefois un taux assez bas en Europe). Les causes de cette affection sont assez simples, c’est un actif palpable, au contraire d’une action ou d’une assurance vie, et c’est un actif dont l’usage sera permanent, on aura toujours besoin de logements et de lieux de travail. Et de plus, c’est un actif dans lequel on met forcément de l’affect, que ça soit un lieu d’habitation mais également un lieu de travail.

Autre particularité, l’illiquidité de l’actif immobilier. Qui n’a jamais vendu ou acheté un appartement ou une maison et été étonné des délais, banque, notaire, administration, … et par ailleurs des frais attenants, improprement appelés « frais de notaire » qui sont en réalité des taxes administratives ?

Blockchains, tokens… que se cache t-il derrière ce jargon ? Comment cela se met en place dans l’immo ? 

Une des manières d’améliorer la fluidité de ces transactions, et sans doute de s’affranchir d’une partie des taxes, est de « tokeniser » cette vente.

Qu’est-ce qu’un token ? c’est tout ou partie d’un acte de propriété sous forme de jeton transitant sur une blockchain (un peu comme une action de bourse représente une partie du capital d’une société). Cette définition, peu claire pour la majorité des profanes nécessite de rentrer un peu dans le détail de ce qu’est une blockchain.

Pour faire simple c’est un registre de transaction (une base de données dans laquelle on enregistre des informations de qui a donné quoi à qui) décentralisé (c’est-à-dire non hébergé dans un serveur particulier, mais dans un réseau) et accessible à tous, mais dont les données sont cryptées. Un des principaux avantages : la transmission d’information sans tiers de confiance.

La tokenisation est donc la création d’un jeton (token) pour représenter tout ou partie de la propriété d’un actif immobilier. On passe donc d’un acte papier traditionnel à un acte numérique.

L’actif immobilier est porté par un SPV (un véhicule juridico-financier) et ce SPV est ensuite « tokenisé ». On pourrait également rapprocher cela des SCPI (la pierre papier) ou de la titrisation. En revanche, les différences sont qu’un préfère associer un seul actif réel à un véhicule et qu’on échange les parts de ce véhicule sur une blockchain (sans organe de contrôle…)

Les avantages de la transaction immobilière régie par des « Tokens » 

On peut donc imaginer la numérisation des transactions immobilières par ce biais car elle possède de nombreux avantages.

1. Tout d’abord la tokenisation s’affranchit des frontières. Un investisseur chinois peut prendre part dans des actifs immobiliers allemands.

2. Ensuite, la liquidité des actifs tokenisés est instantanée, en regard d’une transaction classique qui prend en moyenne 4 mois.

3. Le token peut être subdivisé l’investissement ainsi partagé entre plusieurs investisseurs (par exemple, un actif de plusieurs millions d’euros partages entre 1000 petits porteurs de parts du token)

4. Les coûts de mutation du token (revente) sont infiniment plus faibles que la mutation classique devant notaire.

5. Sécurisation de la transaction, c’est un des fondements de la blockchain. L’acte est fondamentalement infalsifiable, il faudrait une puissance de calcul informatique considérable pour déconstruire le registre de blocs et modifier un acte de vente.

6. L’existence de « smart contracts » ; outils clés de la blockchain. Ce sont des programmes automatiques qui fonctionnent selon des règles pré-établies. Ils pourraient donc contribuer à une gestion automatique du qui fait quoi ou du qui doit quoi à qui, sans intervention humaine (par exemple, le paiement de dividendes, la mise en œuvre de clause spécifiques du contrat de propriété ou de gestion, syndic, property management…)

Où, quand et comment je pourrais réaliser des transactions via des tokens ?

En France, soyons clairs, les possibilités de tokenisation sont encore très limitées. Principalement du fait de questions juridiques. Tout d’abord, quel véhicule légal pour porter l’actif ? Quelle considération de l’Autorité des Marchés Financiers ? Quel mécanisme d’imposition ? dans quels pays ?

Il se pose également une question complexe sur la propriété. On parle d’un actif immobilier qui est attaché à un pays, donc une réglementation (fiscale, cadastrale, civile…). Indépendamment, on trouve le pays dans lequel est émis le token puis où sont situés les détenteurs de parts. Plusieurs couches s’imbriquent donc ici. Pour finir, les investisseurs ne sont pas encore habitués à un mode de gestion décentralisé, sans gouvernance « physique » mais pour laquelle la gouvernance est au contraire auto-gérée, constituant par elle-même son propre système économique.

Les prémisses de ce mouvement de fond sont opérées aux USA, en Suisse, en Russie. En France, certaines start-ups se positionnent sur la blockchain appliquée à l’immobilier, à l’instar de Olarchy qui se a mené une première expérience avec SFL et Primonial REIM sur la sécurisation des transactions immobilières via le protocole Ethereum (qui est une des différentes variétés de blockchain). La prochaine étape de développement sera donc de pouvoir rattacher un actif immobilier à un « SPV » et de pouvoir échanger des parts de ce « SPV » sur la blockchain.

C’est ici que la tribune de notre invité touche à sa fin. Il faut, selon Michael SIGDA « rassurer les professionnels, les informer quant aux bénéfices de cette nouvelle technologie et surtout, être patient, Internet a mis 10 années à être accepté par la plupart des utilisateurs… ». Néanmoins ce que l’on retient c’est qu’aujourd’hui la blockchain présente de nombreux avantages et permet de lever de nombreux points de friction qui opèrent lors d’une transaction immobilière. La technologie est toujours en train de se mettre en place et pour l’instant les contraintes législatives, et logistiques, existent toujours. Seulement les quelques transactions qui ont déjà eues lieu amènent notre professionnel a penser que les choses devraient accélérer d’ici peu.