Opendoor, le leader du buying mondial, perd de l’argent sur chaque vente !

C’est la 1ère fois depuis son lancement qu’Opendoor vend des maisons à perte. Pour rappel, une entreprise de ibuying est l’équivalent d’un marchand de biens 2.0. Ils achètent des biens aux particuliers vendeurs, avant de faire des travaux et de revendre le bien aux particuliers acheteurs. A la différence de la plupart des marchands de biens, ils le font de manière industrielle et sur la base d’algorithme d’estimation immobilière.

Et donc, c’est la première fois depuis sont lancement que le ibuyer vend à perte ses biens immobiliers.

La prime d’achat à la vente d’Opendoor – la différence entre le prix d’achat et le prix de revente de ses maisons – a atteint un creux record et négatif.

Pourquoi c’est important : Pour la première fois de son existence, Opendoor entre dans un territoire où, en moyenne, il vend des maisons à un prix inférieur à leur prix d’achat.

• Cela met certainement l’entreprise (et le modèle commercial) sous pression et rappelle la situation à laquelle Zillow a été confronté l’année dernière

NDLR : Zillow est le portail immobilier leader aux Etats-Unis, et s’était lancé dans le ibuying en 2018

Retour en arrière : Opendoor a surpassé Zillow pendant les jours sombres de 2021 (lorsque les offres Zillow ont implosées); sa prime d’achat à la vente n’est jamais descendue en dessous de zéro pour cent.

• À l’époque, cela démontrait que l’algorithme d’estimation d’Opendoor était un puissant avantage concurrentiel.

Mais 2022 est différent ; la transposition de la performance de Zillow en 2021 à celle d’Opendoor en 2022 montre une dégradation similaire de la prime d’achat à la vente.

• Même l’algorithme de tarirication d’Opendoor ne peut pas suivre l’évolution rapide du marché (ou peut-être s’agit-il d’un risque calculé qu’Opendoor était prêt à prendre).

(J’ai estimé une prime d’achat à la vente négative de 2% en septembre, mais il est encore trop tôt pour savoir où le mois va atterrir.)

Bien que la prime d’achat à la vente d’Opendoor se rapproche des mêmes niveaux négatifs que ceux qui ont fait chuter Zillow l’année dernière, cela ne signifie pas que le résultat sera le même :

• Zillow a connu un échec de sa business unit iBuying et s’est retiré parce qu’il n’était pas disposé à accepter les risques pour l’ensemble de ses activités.
• Opendoor, construit à partir de zéro en tant qu’iBuyer et prêt à accepter ces mêmes risques, va mettre toute son énergie dans la gestion de la situation actuelle.

La prime buy-to-list d’Opendoor, indicateur avancé de la rentabilité future, apparaît plus optimisée que celle de Zillow en 2021 ; la distribution est moins concentrée avec plus de potentiel de revente à la hausse.

• Cela signifie que l’algorithme d’estimation d’Opendoor est plus nuancée et sophistiquée.

NDLR : la prime buy-to-list représente la différence entre le prix d’achat et le prix de mise en marché d’une maison

Opendoor profite également de baisses de prix agressives

• La prime d’achat initiale (ligne bleue) représente les nouvelles maisons inscrites au cours d’un mois en cours, tandis que la prime d’achat actuelle (ligne rose) comprend les maisons inscrites au cours des mois précédents.
• La différence, ce sont les baisses de prix ; Opendoor réduit le prix d’inscription initial au prix d’inscription actuel, de manière énergique sur ses marchés.

NDLR : Pour clarifier, Opendoor baisse fortement le prix de ses biens pour s’aligner sur les prix du marché. Leur objectif est très certainement de vendre les biens le plus vite possible pour éviter le trop plein de perte et alimenter l’algorithme.

Un peu de perspetive : Opendoor vend environ 2 000 maisons par mois avec un prix de vente moyen de 400 000 $. Une perte d’achat à la vente de 2 % équivaudrait à une perte de 16 millions de dollars.

• De plus: Opendoor accumule d’autres dépenses, dont des primes de commission d’agent acheteur de 3 500 $ et des concessions auprès des vendeur, à des niveaux jamais vus auparavant. (NRLR : la prime de commission est une offre qu’il teste en ce moment pour attirer plus d’acheteur)
• Le 3ème trimestre risque d’être très compliqué pour Opendoor !

En résumé : c’est un retournement éclair de marché – il y a à peine six mois, je parlais de la façon dont Opendoor allait réaliser des bénéfices records grâce à la qualité de leur estimation des prix immobilier…

• Vous ne pouvez pas avoir de hauts sans bas – c’est la nature de l’immobilier et du iBuying. C’est maintenant l’occasion pour Opendoor de prouver que son modèle fonctionne, même pendant un ralentissement important.

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Merci à mes amis de Datadoor.io, Yipit Data et Max Mitchell pour leur aide avec les données de cette analyse.

« En Dieu, nous avons confiance ; tous les autres apportent des données. »

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Le point de vue de la rédaction

On en parlait déjà en 2014. On verra si les buyers sont solides et sont voués à durer dans le temps au 1er retournement réel de marché. On y est. La suite va nous donner beaucoup d’indication !

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