Parmi les nouveautés qui vont venir transformer l’immobilier, il en est une dont on n’arrête pas d’entendre parler : le coworking. Cette nouvelle organisation du travail, qui consiste à rassembler les travailleurs indépendants et télétravailleurs dans des espaces collaboratifs, s’est installée dans nos esprits et dans nos bureaux. Le coworking s’accompagne de profonds changements dans les mentalités. Des transformations qui amènent à repenser la notion de lieu de travail, mais aussi et plus largement son rapport à l’immobilier. On vous propose de réaliser un petit tour d’horizon de ce marché : comment le coworking s’est-il développé dans le monde, qui sont les acteurs du marché et l’impact de celui-ci sur l’immobilier. 

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Sommaire 

I. Le coworking en quelques chiffres

II. Les enjeux sociétaux du coworking

III. Comment l’immobilier est-il repensé avec le coworking

 

Le coworking en quelques chiffres

Le coworking : un mouvement qui s’inscrit au-delà de la simple tendance

Le coworking a été un des « buzzwords » de ces dernières années. Tout le monde en a parlé, tout le monde a observé cette tendance tout en se demandant s’il ne s’agissait pas d’un simple effet de mode. Aujourd’hui, on peut le dire, le coworking a dépassé ce statut pour s’inscrire comme un véritable secteur. Les acteurs du domaine se sont multipliés et sont devenus assez stables pour que l’on puisse affirmer qu’ils seront encore là dans un an. 

Le coworking dans le monde

Le magazine Deskmag, spécialisé dans les environnements de travail collaboratifs, a réalisé une étude sur les chiffres du coworking en 2017. Voici ce que nous apprend le magazine :

  • 13 800 espaces de travail de ce type sont recensés dans le monde. Ce chiffre est en augmentation (en 2016, nous étions à 11 300);
  • On compte plus de 1 180 000 membres pour ces espaces, un chiffre lui aussi en croissance par rapport à l’année précédente (835 000 coworkers étaient recensés en 2016);
  • Les espaces de coworking s’en sortent de mieux en mieux financièrement avec 41 % d’entre eux qui sont rentables, soit 5 points de plus qu’en 2016. 

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Le coworking en France 

Les chiffres du coworking en France datent de 2016 et proviennent d’une étude réalisée par la société Bureaux À Partager, en collaboration avec La Fonderie sur l’année 2015. Nous sommes également allés regarder des études menées par d’autres organisations, comme Hopwork, une plateforme qui s’adresse aux travailleurs indépendants.

  • Entre 2015 et 2016, le nombre d’espaces de coworking en France est passé de 250 à 360; en 2017, on l’estime à 460.
  • 49,5 % des coworkers français sont des salariés; les 50,5% restants sont des freelances.
  • En 2014, on estimait le nombre de travailleurs indépendants à 700 000; ce chiffre est croissant. 
  • On ne connaît pas les chiffres exacts du nombre de coworkers. Cependant, tous les interrogés des différentes études soulignent qu’il n’y a pas encore assez de place pour accueillir toutes les demandes. 
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Carte du coworking en France, éditée par Bureaux À Partager

Le coworking au Quebec 

Voici les chiffres que nous avons pu obtenir pour le marché du coworking au Quebec. Nous nous sommes appuyés sur des informations fournies par Coworking Quebec et d’autres médias comme le Journal de Québec

  • La carte des espaces de coworking dans la région de Québec nous indique qu’il y a 75 espaces de travail collaboratifs sur la région à la date du 11 février 2017.
  • Sur l’année 2016, plus de 300 espaces de coworking ont vu le jour au Canada.
  • En 2016, on comptait 13,7 % de travailleurs indépendants (travailleurs autonomes) au Québec, et cette statistique est en augmentation. 

Le coworking en Belgique 

Voici quelques informations que nous avons pu récolter sur le marché belge du coworking. Un marché qui, comme les autres, est en pleine expansion. Nous avons récolté ces informations sur des sites tels que celui de la Coworking Week en Belgique ou encore Coworking Belgium.

  • En 2016, on recensait environ 1500 coworkers en Belgique.
  • Selon les sources, on compte une quarantaine d’espaces de coworking en Belgique. Vous pouvez retrouver une liste sur le site de StartupShelter

Le coworking en Europe 

Le mouvement européen du coworking a commencé à s’organiser. On peut notamment mentionner les conférences de l’association Coworking Europe. C’est la principale source d’agrégation d’informations sur le secteur pour ce qui concerne le vieux continent. Nous nous sommes également intéressés aux informations fournies par Deskmag ou SocialWorkplaces.

  • On compterait actuellement 2800 espaces de coworking en Europe.
  • L’Europe représente la plus forte concentration d’espaces de travail collaboratifs, si on compare l’Europe aux États-Unis. 
  • Une étude menée sur l’année 2012-2013 montrait qu’il y a eu, cette année-là, une augmentation du nombre d’espaces de coworking de 80 %. 

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Les différents acteurs du marché du coworking

Maintenant que nous avons souligné l’intérêt pour ce secteur, intéressons-nous aux différents acteurs qui le composent. En effet, les espaces de coworking sont gérés par des entreprises différentes les unes des autres. On retrouve aussi bien des indépendants, que de grands groupes immobiliers s’installant aux quatre coins du monde. 

Les indépendants

Nous allons retrouver des acteurs indépendants parmi ceux du coworking. Ils ont une salle, qu’ils mettent à disposition de leurs adhérents. Ces établissements fonctionnent de la même manière que les autres, à ceci près que leur offre est locale et concerne un seul établissement. C’est une approche plus petite, mais aussi plus ciblée. Ces indépendants doivent proposer plus que de l’espace, avec des ateliers, des activités, des interactions au niveau local, etc. 

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Les entreprises foncières et les groupes immobiliers

Les entreprises de l’immobilier mettent également en place des espaces de coworking. Cela peut s’intégrer dans un projet d’urbanisme visant à redynamiser une zone. Cela peut également leur servir à rentabiliser un espace inoccupé pendant un certain temps (par exemple, pendant la vacation entre deux locataires). 

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Les startups qui ciblent le marché du coworking 

Certaines startups se sont développées autour du coworking. C’est le cas par exemple de WeWork, une jeune pousse surnommée la licorne du coworking de par sa valorisation à 16 milliards. Ces startups essaient généralement de proposer plus qu’un espace. C’est un sentiment de communauté et un style de vie qu’elles essaient de partager. 

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Les espaces coworking se multiplient et se diversifient

La multiplication des espaces de coworking et la diversification des acteurs aux manettes de ceux-ci a permis au marché d’évoluer. On peut aujourd’hui retrouver des espaces de travail collaboratifs spécialisés dans un domaine. On rentre à ce moment-ci dans une logique de pôle business. On peut aujourd’hui retrouver des espaces de coworking dédiés à la restauration, à l’immobilier…

On voit également que certains espaces ne se spécialisent pas dans un domaine, mais vont s’intégrer à des modes de vie : par exemple, des espaces de coworking situés à proximité des écoles afin de permettre aux parents de déposer leurs enfants, de travailler et de les récupérer à l’heure. Dans ces coworking qui s’intègrent à un style de vie, on peut également citer des initiatives comme Regus, qui va cibler les travailleurs nomades et leur proposer un accès à plusieurs coworking tout autour du monde avec le même abonnement.

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Les ENJEUX Sociétaux du coworking

Répondre aux besoins d’une nouvelle génération sur le marché immobilier

Le coworking répond à une nouvelle mentalité et aux nouveaux besoins que l’on attribue à la génération Y. Attention, cela ne veut pas dire que seule cette génération est concernée par ce mouvement. Cela signifie simplement que celui-ci s’est développé principalement sous son impulsion. 

Le coworking s’adresse à une population qui ne voit pas la vie et l’environnement professionnels de la même manière qu’auparavant. C’est une population qui a besoin de faire partie d’une communauté sans pour autant être corporate. Elle a besoin de beaucoup de liberté et de flexibilité également. Ce sont des concepts que l’on retrouve déjà dans de nombreux marchés. Des entreprises comme Uber, Airbnb ou YouTube sont l’expression de ces volontés. On consomme comme on le veut et quand on le veut. Cette mentalité s’étend de plus en plus et touche même le marché immobilier. 

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La croissance de nouvelles organisations du travail

On peut également remarquer que le coworking est une réponse aux nouveaux modes d’organisation des entreprises. La volonté de liberté et d’indépendance que soulignions juste ci-dessus a amené les entreprises à fonctionner de manières différentes. Le nombre de travailleurs indépendants ne cesse d’augmenter, comme on a pu le voir dans les statistiques du coworking. Les entreprises ont appris à fonctionner avec ce type de collaborateurs. À titre d’information, les États-Unis comptent actuellement 34 % de travailleurs freelance. 

Aujourd’hui, une équipe de collègues peut être répartie sur plusieurs territoires. Si nous prenons l’exemple d’Immobilier 2.0, nos équipes sont réparties en France et au Canada. Ce n’est pas exceptionnel et de plus en plus d’entreprises fonctionnent de cette manière, notamment les startups, qui ont besoin de flexibilité dans la gestion de leurs ressources humaines et immobilières (la place dans une salle de coworking est plus accessible qu’un bureau avec pignon sur rue).

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Même les entreprises de taille conséquente sont de plus en plus enclines à avoir des équipes à distance et des collaborateurs en télétravail. Pour ces entreprises, cela s’inscrit dans une démarche de bien-être dans l’environnement de travail. Cela décharge les collaborateurs d’heures de transports et des problématiques liées à la vie quotidienne (aller chercher les enfants après le travail, par exemple).

Le coworking suit donc l’évolution naturelle du marché du travail. Nous nous dirigeons de plus en plus vers un monde où les travailleurs indépendants ou à distance sont une norme. Cette évolution va avoir de profonds impacts sur la consommation de l’immobilier. Les clients pour qui la distance vis-à-vis du lieu de travail était un critère important déplaceront ce critère sur la présence de tiers-lieux auxquels ils ont accès ou encore les services proposés par ces espaces. La présence d’une salle de coworking dans l’école du quartier sera un argument de vente pour les agents immobiliers de demain. 

illustration d'une freelance dans un lieu de coworking

Comment l’immobilier est-il Repensé avec le coworking

La transformation de l’immobilier d’entreprise

Forcément, le coworking a un impact sur l’immobilier d’entreprise et, plus précisément, la location de bureaux. Les baux actuels qui tournent sur le modèle 3-6-9, c’est-à-dire des locations d’une durée de 3, 6 ou 9 ans, sont remis en question. Jusqu’à présent, l’entreprise locataire s’engageait au minimum sur une période de trois ans. Si elle avait choisi un bail de 6 ans, elle devait attendre que 3 ans soient passés pour annuler celui-ci. Le coworking permet aux entreprises d’avoir une plus grande flexibilité et de ne s’engager que sur de petites durées. Sans pour autant remplacer complètement les anciens modes de fonctionnement, cela apporte une alternative. 

Il y a également toute une question d’optimisation des espaces. En effet, le coworking permet de rentabiliser les bureaux vides d’une entreprise. Celle-ci peut mettre ses emplacements vacants à disposition d’un ou plusieurs travailleurs à distance. De cette façon, l’environnement de travail est redynamisé, car de nouvelles entreprises ou de nouveaux salariés y sont présents et les coûts sont optimisés. 

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les espaces de coworking s’intègrent dans le paysage immobilier

Les acteurs de l’immobilier et du coworking sont conscients de l’impact que peuvent avoir ces nouvelles organisations du travail sur le marché immobilier. C’est pour cela qu’elles s’emploient dès aujourd’hui à intégrer les tiers-lieux dans le paysage immobilier. C’est également une façon pour ces entreprises de redynamiser certaines zones. On peut, par exemple, citer la SNCF, qui transforme certains espaces des gares en lieux de travail partagés.

illustration d'un lieu de coworking dans une gare SNCF

Les nouveaux quartiers qui sont construits intègrent de plus en plus des salles de coworking dans leurs plans. Ces espaces deviennent des services urbains. Les promoteurs Nexity et Bouygues ont développé leurs propres espaces de coworking : Blue Office et Nextdoor. Ces espaces de coworking font partie des plans de développement de l’entreprise. Le promoteur pense qu’il faut intégrer ceux-ci dès la construction du quartier. Cela permet d’optimiser la rentabilité de certains espaces et sert de vitrine marketing. 

Certains hôtels se sont également lancés sur le marché du coworking, que cela soit pour leurs clients ou bien pour les travailleurs externes. Cela permet à ces établissements d’enrichir leur offre de service tout en rentabilisant l’espace. C’est par exemple le cas de l’hôtel Mercure Montmartre Sacré-Coeur ou encore de l’hôtel Nomad Paris Roissy CDG. 

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De nouvelles perspectives pour la commercialisation des biens immobiliers

Comme nous avons commencé à le mentionner durant l’article, le coworking va avoir un impact sur le marché immobilier. Tout d’abord, ces espaces vont devenir un critère de sélection. La présence ou non de coworking sera déterminant pour le client. Plus loin encore, la présence d’espaces de travail collaboratifs que le client aime déjà! En effet, faire partie d’un réseau de coworkers, c’est appartenir à une communauté. Le client va donc privilégier les localisations qui contiennent des tiers-lieux appartenant au réseau qu’il connaît déjà.  

Mais le coworking ne sera pas simplement un critère de plus. En effet, ces espaces ont pour vocation de redynamiser certains lieux excentrés. Si demain, il est possible de travailler depuis n’importe quelle gare, cela permettra à ces quartiers de gagner regagner en intérêt.

La présence d’environnements de travail collaboratifs pourraient bientôt être un facteur de décision pour vos clients, un facteur qui fera augmenter les prix et un élément permettant de prouver le dynamisme de votre zone d’activité. 

carte des tiers lieux mis en place par la SNCF pour redynamiser des zones
Les coworking au centre d’un nouveau dynamisme pour la vie en communauté

Le coworker souhaite appartenir à une communauté plus qu’à une entreprise. Les tiers-lieux sont conscients de cette volonté et développent des services qui vont dans ce sens. On voit des espaces de travail intégrer des services de restauration, des cours de sports et autres activités en groupe, ce qui va développer l’attachement du travailleur à son réseau de coworking. Cette notion de communauté est intéressante pour les constructeurs immobiliers, car c’est également ce que l’on souhaite retrouver au sein de sa résidence ou de sa localité.

L’espace Darwin à Bordeaux a permis de développer la vie associative. Cet espace collaboratif est une pépinière d’entreprises et d’initiatives citoyennes. L’objectif des créateurs était de redynamiser cette zone de la ville de Bordeaux. Les résultats sont concluants, puisque les derniers chiffres parlent de 190 entreprises, de 500 emplois créés et de 100 associations soutenues pour 5 000 adhérents. Si vous voulez consulter l’ensemble des résultats de l’espace Darwin ainsi que l’état d’esprit dans lequel s’inclut ce lieu, je vous invite à consulter ce rapport disponible sur le site officiel de celui-ci.

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Nous avons pu voir comment le coworking était passé du statut de tendance à celui de véritable évolution des mentalités. Ces espaces de travail collaboratifs remettent en cause le rapport des clients à leur lieu de travail. Demain, les clients étudieront la présence (ou non) de tiers-lieux à proximité d’une propriété que vous leur faites visiter. Ces espaces sont aussi la représentation d’un certain style de vie. Ils permettent de dynamiser la vie associative d’une zone, ce qui répond au besoin d’appartenance que l’on retrouve beaucoup chez les clients de la génération Y. Plus largement, l’essor du coworking permet de repenser les codes traditionnels de l’immobilier d’entreprise. Les bureaux ne se loueront plus de la même façon. De nouveaux baux plus flexibles et plus courts verront certainement le jour. Une chose est sûre, cette nouvelle organisation apporte avec elle un lot de changements dont la mise en place sera très intéressante à observer dans un futur proche. 

à propos

Vincent Lecamus

Article rédigé par Vincent Lecamus

Passionné par l'innovation, Vincent est en veille constante pour dénicher les technologies et tendances qui vont impacter le secteur immobilier. Quand Vincent n'est pas occupé sur Immobilier 2.0, il développe de nouveaux projets entrepreneuriaux et coach des startups dans leu ... Lire la suite

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