Edito – Pourquoi les VC investissent-ils autant dans la PropTech?

Qu’est-ce qui les motive? Que voient-ils comme opportunité que nous ne voyons pas? Les VC (Venture Capital) ont investi en 2016 plus de 2,6 milliards de dollars dans notre secteur. Ils considèrent que nos métiers sont l’un des rares secteurs des services qui n’ont pas été disruptés par des améliorations d’usage et des améliorations marketing. Ils pensent nous apporter de la simplicité et une valeur ajoutée supérieure qui nous feraient tant défaut et rendre le marché immobilier plus efficient et transparent. Comme dans les autres secteurs précédemment attaqués, la technologie sera la clef qui permettra de déverrouiller nos marchés et cherche la porte d’entrée.

Certes, nous travaillerions toujours de la même façon…

Les services immobiliers n’ont pas vraiment changé. Nous travaillerions comme il y a 20 ans et nous pourrions continuer ainsi, car nos clients ne nous le demanderaient pas.

Selon ces VC, l’industrie des agents immobiliers n’investit que 1 % de ses revenus dans tout ce qui est techno et informatique. Une industrie innovante investirait plus de 3 % de ses revenus dans la rénovation de ses systèmes.

Les investisseurs du capital-risque veulent donc remplacer toutes les technologies jugées obsolètes et bouleverser nos business models.

Mais où créer de la valeur?

Cependant, les VC n’ont pas les idées claires… ils ne savent pas encore distinguer ce qui est valorisé par le client de ce qui ne l’est pas. Or, nos clients veulent maîtriser certaines tâches et en déléguer d’autres. Les VC ne savent pas exactement où investir et dépensent inutilement, faute de connaissances techniques, faute de savoir-faire métier. Pour cela, ils s’appuient sur des jeunes qui ont souvent connu nos métiers de manière superficielle et ont de grandes idées.

Les objectifs financiers des VC

Les entreprises immobilières se vendent entre 0,3 ou 0,5 fois le chiffre d’affaires (CA) en transaction, 2 fois le CA en gestion, 1 fois le CA en syndic. Globalement, elles se vendent sur une base de rentabilité de 6 à 7 fois l’excédent brut d’exploitation (qui oscille entre 8 et 12 % suivant les structures).

Les VC veulent faire de ces agences immobilières des entreprises de technologie où l’on ne vend plus un pourcentage du CA, mais des multiples de CA. Les entreprises de technologie se vendent 5 ou 6 fois le chiffre d’affaires, quand les entreprises de service se vendent 5 ou 6 fois la marge brute…

Pour l’instant, ils rament

Vous avez d’un côté des startups qui répondent à un besoin qui n’en est pas vraiment un ; de l’autre côté, des microsolutions dans de tout petits marchés. Je ne vois rien d’ambitieux et de global pour le métier d’agent, de syndic ou de gérant d’immeubles.

Peu de choses sont scalables dans nos métiers, cela va donc être un défi pour eux de créer de la valeur générant des rendements croissants. Cela nous protège de ces grands fauves, au moins pour un temps, tout comme les habitudes de nos clients sont un frein à cette innovation.

Et la création de valeur par la simplicité, de la transparence et une véritable expérience client n’est pas au rendez-vous. Ni plus ni moins que les acteurs traditionnels.

Mais ils vont finir par trouver le Graal

Oui, ils le trouveront, mais peut-être pas aussi vite que ce qu’ils pensent et peut-être même que la valeur créée sera trompeuse dans notre monde qui n’évolue pas ou si peu. Probablement que l’immobilier d’entreprise sera leur premier marché qui sera disrupté par ces VC, car ils parlent le même langage que ces big compagnies. C’est le marché le plus concentré, le plus riche, le plus capitalistique, donc le plus facile à disrupter.

 Alors que pour le résidentiel, qui est un marché éparpillé, beaucoup moins capitalistique et avec des clients qui ne sont pas demandeurs de changement, il faudra probablement attendre l’intelligence artificielle pour rebattre les cartes. Donc les vainqueurs seront les GAFA pour le marché du résidentiel et pas les VC?

On en reparle dans 10 ans?