L’autorité de la concurrence s’attaque aux agents immobiliers

Tout le monde ne parle que de ça aujourd’hui. Les articles de presse font même des résumés rapides propre à créer encore plus de méfiance envers la profession. Rien ne va. Pourtant, le rapport n’est pas anti agences immobilières ou anti conseillers. Son problème est plus qu’il ne comprend pas un marché et se base sur ce qui brille dans la Proptech, sans prendre en compte la réalité du métier. Explications.

Les constats du rapport

Le marché a évolué

La loi Hoguet a plus de 53 ans. Elle a grandement évolué. Les pratiques des professionnels ont changé et les besoins des particuliers aussi. L’arrivée d’Internet a complètement changé le rôle du professionnel. Et de nouveaux acteurs sont arrivés sur le marché : les portails, les agences en ligne, les ibuyers, etc.

De plus en plus d’acteurs contournent la loi Hoguet

Le cadre réglementaire n’ pas empêché l’arrivée de nouveaux acteurs. Les premiers cités sont les portails immobiliers. Leur prestation présente de fortes similitudes avec le travail d’entremise immobilière, mais ils ne sont pas soumis à la loi Hoguet. C’est encore plus flagrant avec l’arrivée des coachs immobiliers ou des ibuyers, qui contournent la loi Hoguet pour proposer des services différenciants.

Les honoraires sont plus chers en France qu’ailleurs

C’est le constat qui est repris par tous les médias. En France, on a des commissions moyennes de 5,7%. Dans l’UE, les commissions moyennes sont de 4%. Ils estiment donc que les Français pourraient faire une économie de 2,9 milliards sur ces honoraires. Ce n’est qu’un détail du rapport à mon sens. Il est trop mis en avant par rapport aux vraies propositions. D’autant que le calcul, ne prend pas en compte les 30% de vente en PAP, ce qui ferait drastiquement baisser les honoraires moyens de l’intermédiation immobilière.

Le paiement au résultat est la cause des honoraires élevés

C’est leur plus grand sujet. Le problème vient du paiement au résultat. Ils estiment à 75% le nombre de mandats simples, et 25% le nombre de mandats exclusifs. Leur conclusion est que les professionnels de l’immobilier prennent en compte leur risque de ne pas vendre certains mandats pour calculer leurs honoraires. De plus, ils paient des services tiers pour sous-traiter une partie du travail : diffusion d’annonces, externalisation des visites, etc.

Le marché immobilier est opaque

Même si Internet a réduit l’asymétrie d’informations entre l’acheteur et le vendeur, le marché reste opaque. Il y a donc un sujet sur la protection des consommateurs, lié au manque de transparence. Ils notent aussi que les services compris dans les prestations des professionnels de l’immobilier ne sont pas toujours clairs. Et rendent difficile la comparaison des services.

Leur objectif est d’assouplir la loi Hoguet

La rigidité de la loi Hoguet est en train d’entraîner des distorsions de la concurrence injustifiées.

Les recommandations

Obligation de mettre toutes les prestations sur le mandat

Lors de la réaction du mandat, il faudrait mettre l’ensemble des prestations proposées directement dessus. Cela engagera le professionnel et permettra au client de mieux appréhender la prestation.

Obligation de mettre le montant des honoraires sur toutes les annonces

C’est déjà quand les honoraires sont à la charge de l’acheteur. Ce serait maintenant à indiquer dans tous les cas. De plus, les portails immobiliers pourraient être soumis au respect de ces réglementations directement.

Obligation des notaires à fournir toutes les données du marché immobilier

Pour plus de transparence, ils proposent de donner plus d’informations dans la DVF. Et notamment, des éléments plus précis sur la nature du bien, ses caractéristiques et des montants de la commission des professionnels (sous forme de fourchette)

Autoriser les notaires à afficher les annonces sur leur vitrine

Ils souhaiteraient enlever l’interdiction d’afficher les annonces dans les offices notariaux.

Exclure certaines prestations de l’entremise immobilière pour la transaction

C’est le gros sujet du rapport. Leur idée est d’enlever l’achat, la vente et la recherche de biens immobiliers de la loi Hoguet. Et de redéfinir l’entremise immobilière liée à ces activités à seulement deux éléments de la chaîne de valeur : la sélection des acquéreurs et la négociation. Cela aurait pour effet de pouvoir facturer les autres prestations en plus, ou différemment.

Voici le schéma pour mieux comprendre :

Rendre la rémunération au résultat applicable seulement aux professionnels faisant de l’entremise immobilière

C’est la suite logique de la redéfinition de l’entremise immobilière.

Assouplir les règles d’accès à la carte professionnelle

Ils souhaitent supprimer l’obligation d’avoir fait 3 années d’études supérieures dans une spécialité économique, juridique ou commerciale. Et ils veulent réduire à 4 ans d’exercice immobilier la VAE qui permet d’obtenir cette même carte, quel que soit le statut professionnel concerné (cadre, emploi subordonné ou personne habilitée par un titulaire de carte).

Il y a d’autres choses dans leur recommandation comme l’obligation de joindre le DDT à la promesse ou à l’acte authentique, par exemple. Mais ce n’est pas le coeur du sujet.

Mon avis sur ce rapport

Pour le moment, je n’en ai pas de bien défini. Quelques sujets sur la transparence me plaisent bien, notamment sur le remplissage de la DVF. Ensuite, concernant l’obligation d’affichage des honoraires, il parait normal que ce soit respecté par les portails, même si je ne vois pas l’intérêt de le mettre sur l’annonce.

Pour ce qui est du gros morceau, redéfinir les règles de l’entremise immobilière et assouplir la loi Hoguet. Pourquoi pas ? Mais j’ai la sensation qu’ils le font pour les mauvaises raisons, en se basant sur des exemples de services qui n’ont pas encore fait leur preuve :

• les ibuyers n’ont pas prouvé leur capacité à résister au retournement de marché.
• Les agences immobilières en ligne sont devenues des réseaux de mandataires et ont donc le même fonctionnement que tous les professionnels « tradi ».
• Les coachs immobiliers, je n’en entends pas parler sur le marché.

Le risque selon moi est de dégrader le service des professionnels de l’immobilier plus qu’autre chose. Et je ne pense pas que faire payer les visites ou la diffusion des annonces aux particuliers leur fasse faire des économies derrière. Les 50% de particuliers qui commencent par le PAP puis finissent par passer par un professionnel le font déjà. Et paient deux fois le service.

Dernier point sur l’obtention de la carte T : je ne vois pas l’intérêt. Aujourd’hui, on peut faire de l’immobilier en remplissant un formulaire sur Internet. Réduire de 7 à 4 ans, pourquoi pas par contre. Si au bout de 4 ans, un conseiller immobilier veut faire les démarches pour obtenir la carte T, c’est qu’il a vraiment envie de faire du bien à l’immobilier. Par contre, simplifier l’accès à la carte T doit être accompagné par une amélioration de la formation de ces derniers.

A ce sujet, il reste quelques places pour Le Campus Accélérimmo.

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Enfin, pour ceux qui veulent lire le rapport complet, vous pouvez le trouver ici