TRACFIN et immobilier : 4 étapes pour tout comprendre à la réglementation TRACFIN dans l’immo

Je pense que vous n’avez aucune envie de vous retrouver mêlé à des histoires d’argent sale ou de terrorisme. Et pourtant, le secteur immobilier est soumis à ces risques. La pierre étant une valeur refuge, elle attire les investisseurs… de tous types. En tant que professionnel, vous êtes responsable si vous réalisez une transaction avec de l’argent à la provenance douteuse. Alors oui, TRACFIN est impopulaire auprès des professionnels de l’immobilier. Mais c’est obligatoire de se former sur cette thématique. En marge de la formation « Lutter contre le blanchiment et le financement du terrorisme » délivrée par nos collègues du Campus, on revient aujourd’hui sur les enjeux de TRACFIN dans l’immobilier. De façon simple, efficace et sans se prendre la tête (à la Immo2 quoi).

Découvrir notre formation certifiante loi ALUR sur TRACFIN dans l’immobilier

TRACFIN : un enjeu à 5 millions d’euros

On frappe fort, mais on n’a rien inventé ! La législation autour de TRACFIN est stricte, mais justifiée quand on met en perspective ces chiffres et ces données : 

• En France, la fraude fiscale représente 80 milliards d’euros;
• La fraude sociale représente 30 milliards;
• Le pays fait face à une menace grandissante du terrorisme, surtout depuis 2015.

TRACFIN permet justement de se prémunir contre les blanchisseurs et de se protéger de toute opération illégale. À ce titre, le secteur de l’immobilier est particulièrement exposé.

Un manque ou un refus de vigilance peut vous coûter, dans le meilleur des cas, un avertissement ou un blâme et, dans le pire des cas, une amende de 5 millions d’euros, une obligation de publication dans la presse locale de vos manquements et l’interdiction d’exercer pendant 4 à 6 mois.

Heureusement, on vous accompagne dans la mise en place de cette législation. Voici un léger récapitulatif de ce que vous devez faire.

1. Analysez le profil de vos clients

C’est la première étape à suivre. Plusieurs critères sont à prendre en compte dans votre analyse : 

• La nationalité de votre prospect. Il n’est pas question d’appréciation raciale, mais de la politique employée par le pays de votre client en matière de lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme. Si vous traitez avec une clientèle étrangère, il va donc falloir être scrupuleux selon le pays.
• Votre prospect est-il une personne physique ou morale ?
• Avez-vous affaire à un retraité ou à un primo-accédant ? Les retraités représentent un risque plus grand, car ils détiennent un apport personnel.
• Quelle profession exerce votre prospect ? Certains métiers sont référencés comme étant à risque à savoir le BTP, l’informatique ou la restauration.
• Est-il un responsable politique ? Les personnes politiquement exposées représentent un risque. Comme un élu local responsable de la politique de sa ville ou un ambassadeur.

Voici les outils à votre disposition pour vérifier le profil de votre client :

Le GAFI : Cette plateforme identifie les juridictions qui présentent des vulnérabilités afin de protéger le système financer international. Elle référence les pays non coopératifs à hauts risques en liste noire comme le Yémen et les pays sous surveillance liste grise.

Le Registre national des gels : liste des personnes qui ont détournés des fonds dans leur pays.

Le site internet dédié TRACFIN : Lance parfois des appels à vigilance. Il est donc important de consulter régulièrement le site.

2. Mettez en place un process de vérification de dossier 

Après avoir analysé la situation de votre prospect, il convient de constituer des preuves, si doute il y a. Voici une liste d’éléments qu’il vous faudra demander à votre prospect : 

• Sa carte d’identité, son passeport ou son titre de séjour;
• Un justificatif récent de domicile;
• Des informations sur la nature et le niveau des revenus et l’apport personnel.

Pour une personne morale : demandez un extrait KBIS de moins de 3 mois et vérifiez qu’il n’y ait pas des changements fréquents de gérants.

Des outils dédiés vous permettent de vérifier la fiabilité des documents immobiliers et d’en garder une trace automatiquement. Voici ces supports de travail :

• Pour de la location : utilisez des outils de scoring et/ou des logiciels de gestion locative pour vérifier et valider la solvabilité du dossier. Je pense à Keyzimmo, Homepilot ou encore Pandaloc.
• Pour de la transaction : des logiciels d’édition et de gestion de documents juridiques comme Tissot vous proposent des fiches de renseignement. Sinon, rapprochez-vous des fonctionnalités de votre logiciel de transaction.

3. Posez les bonnes questions à vos prospects

Face à une intuition, quelques questions vous permettront de passer de « soupçon » à « menace avérée ». Quelles que soient les réponses apportées par vos prospects, en cas de doute, tracez tout le déroulé de votre relation dans un rapport.

Soyez particulièrement attentif avec des biens de grande valeur et faites attention au prix de vente fixé par votre propriétaire. 

• S’il veut vendre son bien en dessous du prix du marché, cherchez à savoir pourquoi.  Il peut y avoir plusieurs raisons : mutation (donc vente urgente), divorce… Si le propriétaire ne fournit pas de justificatif ou négocie pour ne pas vous les envoyer, notez cette réticence dans un rapport. 

Cette rigueur, elle vaut aussi pour les propriétaires que pour les acquéreurs…

• Assurez-vous que le prospect veut bien s’identifier en délivrant les documents cités pour mettre en place des process de vérification de dossier. S’il refuse de coopérer, cherchez à savoir pourquoi. Perte de carte d’identité ? Oubli d’un élément ? Ou refus catégorique d’être transparent avec vous ?
• Si votre acquéreur refuse de visiter un bien, cherchez à savoir pourquoi. En est-il incapable (distance, maladie…) ou refuse-t-il catégoriquement ? Notez cet obstacle au cours de la relation commerciale ainsi que les raisons fournies par le prospect.
• L’acheteur a-t-il les capacités financières pour son projet d’achat ? Vérifiez ses revenus et obtenez les documents requis en cas d’héritage.

Un prospect investisseur normal se montrera toujours soucieux d’investir dans le bon projet et vous posera une montagne de questions. Interrogez-vous si : 

• Votre prospect n’aborde pas les sujets de rentabilité, de valorisation et de rendement. 

4. Faites une synthèse du risque

Après avoir fait votre découverte client en suivant les précédentes étapes, il va falloir faire une synthèse du risque. Pour réaliser ce scoring, pas besoin d’investir dans de gros logiciels. Un simple tableur Excel fera l’affaire. Pour vous donner une idée concrète, voici deux exemples de synthèse du risque, concoctés par Pascal Jocallaz, formateur du cursus Lutter contre le blanchiment et le financement du terrorisme, disponible sur la plateforme e-learning Le Campus.

Si vous prenez appui sur les différents process détaillés dans cet article, vous devriez logiquement barrer la route aux blanchisseurs… et vous éviter une amende salée. Notez bien que toutes ces étapes de scoring vous permettront, dans tous les cas, de mieux connaître votre prospect. Ce qui est forcément bénéfique pour votre activité immobilière. Je ne peux que vous conseiller de garder précieusement au chaud cet article et de suivre toute la formation immobilière dédiée. Vous découvrirez tous les recours possibles en cas de soupçon, ainsi que de nombreux exemples concrets pour vous prémunir contre ce risque.