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Florian Mas

Article rédigé par Florian Mas

Le marketing et la communication immobilière n'ont plus de secrets pour Florian. Sa vision est simple, le succès de votre entreprise immobilière ne tient qu’à une chose : une bonne stratégie de génération de prospects vendeurs et acheteurs pour alimenter une base de donn ... Lire la suite

Débats et commentaires de la communauté

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  1. Avatar
    sebastien says:

    Bonjour
    Le prix affiché par l agence n est pas forcément celui qu il a estimé de prime a bord (plutot le prix demandé par le vendeur)

    Pour quelques précisions sur la cote immo
    L estimation est basé sur la charte de l expertise (approche comparative + approche qualitative + approche financière)
    C est le plus efficace quand on sort de Paris et d un appartement qui est toutefois plus simple a estimé

  2. Avatar
    Thomas says:

    Bonjour,

    Juste pour réagir en tant que professionnel, les sites proposées sont des outils à disposition afin d’afficher une tendance, affiner une tranche de prix, mais rien ne peut remplacer une estimation professionnelle avec une étude complète et pousser du marché! Peut importe les critères et le nombre de ratio croisé que les sites pourront mettre en place, ils ne sont qu’un outil et une aide pour les estimations parmi d’autre. Rien ne remplace, le ressenti du bien, le cachet et les émotions ressentis par les clients; les machines et algorithmes seraient d’une très grande complexité si ils prenaient en comptes ses données, qui sont des points humains et émotionnels qui diffèrent chez chacun d’entre nous. C’est la ou se situe pour moi le rôle prépondérant de l’agent immobilier, dans ça connaissance du marché et de la typologie des clients potentiels.

    Après chacun à ça vision des choses, mais il faut se rappeler que pour le moment aucun outils que qu’il soit sur terre n’est capable de penser et de modifier son jugement sans l’intervention de l’homme en amont ou en aval. Peut être cela changera t il dans le futur, mais pour le moment l’intervention de l’homme reste une évidence pour moi.

  3. Avatar
    Wilfrid PELISSOLO says:

    Bonjour,

    Il est clair que rien ne remplace l’évaluation d’un professionnel immobilier, qui dispose de la formation, de l’expérience et des dernières tendances sur l’évolution de son marché. Il faut également préciser qu’il apprécie les caractéristiques de visu et établit ensuite son évaluation.
    Le point commun à toutes ces estimations en ligne est justement que l’évaluation des caractéristiques est laissée à l’appréciation de l’internaute, ce qui peut biaiser le résultat final.

    Ensuite, je rejoins les deux commentaires précédents:
    1. Le prix de l’annonce comprend ici les honoraires de l’agence, pour ce qui est de Jestime.com et d’autres sites (à la vérité seule La Cote Immo affiche en FAI et donc est comparable au prix relevé de l’annonce), nous établissons un prix net vendeur.
    2. Le prix d’affiche de l’agence n’est pas le prix de vente, il y a presque toujours une négociation qui s’établit à une moyenne de 4.8% pour un appartement. Sur Jestime.com, ce que nous essayons d’approcher est un prix de transaction et non un prix d’affiche.
    3. Enfin les caractéristiques intrinsèques du produit vont naturellement avoir un impact. J’ai fait le jeu de comparer le texte de votre annonce et les caractéristiques que vous avez renseignées sur Jestime.com. Dans votre estimation, tout était à « moyen » mais je pense que les critères ci-dessous auraient mérité davantage d’indulgence:
    – Etage élevé
    – Double exposition
    – Pierre de taille
    – Balcon
    – Belle copro
    – Ravalement récent

    D’après moi, en net vendeur, le prix de transaction de ce bien devrait se situer aux alentours de 335.000 €, partant bien entendu de moyennes historiques pour ce qui est de la négociation et des honoraires de l’agence.

    Enfin je me suis permis de refaire une estimation en augmentant les caractéristiques au plus proche du descriptif annonce, le système retourne une valeur moyenne de 325.000 €.

    Encore une fois, rien ne remplacera ni la visite du professionnel, ni son expérience mais nous sommes tous d’accord, les sites d’évaluation en ligne permettent de donner des tendances, des éléments d’information qui se doivent ensuite d’être validés par un professionnel local.

    Wilfrid PELISSOLO
    Président OIE – JESTIMO

  4. Avatar
    SIMON says:

    Bien à estimer à Sarrebourg (57), une maison des années 70, indépendante de 4 pièces env. 94 m² sur 5 ares de terrain.

    – Estimation agences (1 collègue plus moi) : 125 000 € Net vendeur.
    – Estimation Meilleursagents : entre 92 735 & 125 465 € (cohérence avec la fourchette haute mais largement en dessous du marché pour la fourchette base voir même la valeur médiane 109 100 €.
    – Estimation lacoteimmo : 153 788 € à 169 976 € (site plus complet dans les demandes de renseignements mais complètement en décalage avec le marché réel…)
    – Estimation Efficity : pas de réponse car le site n’arrive pas à valider l’adresse indiquée du bien…..les 2 minutes annoncés sur la page d’accueil sont depuis longtemps dépassées…
    – Estimation jestime : 95128 €

  5. stephane pujol
    stephane pujol says:

    Je vois que je vous ai donné une idée d’article :-). Par rapport aux ventes réalisées, les différences sont significatives. Tu as une idée des sources de ces sites?

    • Florian Mas
      Florian Mas says:

      Ha ? Je n’avais pas vu. Longtemps que ce test était dans ma Todo List des articles.
      Pour les sources je pense qu’elles varient selon les sites. Pour MeilleursAgents base notaires + référence des ventes des agences partenaires. LacoteImmo se base en grande partie sur l’observatoire immo de Périclés. Pour Efficity et Jestimme je n’ai pas d’infos.

  6. Avatar
    thibautp says:

    Je suis aussi professionnel de l’immobilier et j’ai l’habitude d’utilisé ce genre de sites pour préparer mes visites d’evaluation. Evidemment pour fixer bon prix de vente l’avis d’une agence est indispensable et les clients le comprennent bien, mais en ce qui me concerne j’utilise tjr meilleursagents en référence. Leurs resultats sont les plus proches de la réalité (je suis dans Paris, pour le reste je ne sais pas) et surtout ça passe tres bien au pres des proprietaires de montrer qu’on utilise ce site…

  7. Avatar
    wheeler says:

    Ces outils sont peut être intéressants dans les grandes villes mais il n’y a rien pour la province et les biens ruraux.
    quant’aux commentaires, messieurs les professionnels s’il vous plait faites attention à l’orthographe !!!
    « de prime a bord » de prime abord; »L estimation est basé » est basée; « plus simple a estimé » er (mordre et mordu).
     » et pousser du marché » et poussée . »Peut importe » peu importe, »émotions ressentis »ressenties…et je ne vais pas continuer plus longtemps mais là aussi se place votre crédibilité, lorsque vous rédigez un rapport ou un courrier pro, des fautes de frappes ou d’inattention sont compréhensibles mais après…
    bien confraternellement

  8. Avatar
    Peter chasseur immobilier says:

    Merci pour ce très bon article. Ce sujet est un vaste débat !

    Je rejoins la grande majorité des remarques de mes collègues professionnels :
    – Ne comparons pas des choux et des carottes (prix net vendeur vs prix FAI / prix avant ou après négociation…)
    – Nécessité indispensable d’intégrer un nombre de critères nettement plus large pour une estimation fine dont les critères émotionnels (dans le cadre de mes estimations, j’intègre plus de 100 critères !).
    – Prix affiché souvent imposé par le client vendeur.
    – …

    Maintenant, le nombre de particuliers utilisant ces outils est de plus en plus important (vendeurs comme acheteurs). Je trouve que c’est une véritable avancée en termes de transparence des prix mais le revers de la médaille est qu’ils ne les utilisent pas forcément correctement.

    Comme le dit Thomas, ces chiffres doivent être utilisés comme une tendance pour se faire une idée générale des prix mais les utiliser comme un prix précis est une véritable erreur, ce que les particuliers n’ont pas forcément conscience.
    Le vendeur va vouloir prendre le prix estimé le plus haut et l’acheteur le prix estimé le plus bas. Normal en même temps et c’est humain. La conséquence est qu’aujourd’hui, ces outils influent sur le prix psychologique des acheteurs et des vendeurs.

    Pour la qualité de ces différents outils, je ne me prononcerai pas car nous pouvons faire dire ce que l’on veut aux chiffres.

    Mon avis :
    – Pour les particuliers : ne faites pas l’économie de passer par un professionnel sérieux pour estimer un bien (chasseur immobilier comme moi :-), agent immobilier, expert, …).
    – Pour les professionnels : chers collègues, je ne permettrai pas de vous donner des conseils mais je pense que ces outils doivent faire maintenant partie de notre paysage pour estimer le prix d’un bien (prix psychologique).
    – Question : pour finaliser l’article, il aurait été intéressant d’avoir le prix de vente final de ce bien.

    Désolé Florian mais je ne ferai pas le jeu :-). Je ne donne jamais une estimation sans avoir visité un bien et une estimation me prend plusieurs heures pour faire un travail de qualité. Je vais donc perdre 1 an d’abonnement alors que j’adore votre site !

  9. Avatar
    Vlog Priximmo says:

    Super sympa cette estimation. Je me doutais que MeilleursAgents et une agence devait être proches, vous venez de le démontrer. C’est assez logique car MeilleursAgents prend en compte les tarifs de ses partenaires et y ajoute la base BIEN pour ce qui est de l’Ile de France.

    Je suis plus étonné pas Efficity, je pensais que ce service était moins dans les rangs mais voilà que vous me prouvez le contraire.

    Merci à l’équipe blog immo 2.0.

    Xavier

  10. Avatar
    immo@urban91.com says:

    Je crois que les commentaires sont unanimes sur les limites de ces estimations qui émanent de sociétés très parisiennes, là ou l’immobilier est plus facile à comparer vu le nombre de références.
    Il faut distinguer dans l’immobilier d’habitation les MAISONS et les APPARTEMENTS. Il est tout simplement IMPOSSIBLE de faire l’estimation d’une maison via Internet; Pour les appartements on peut tenter des approches avec les résultats ci dessus loin d’être satisfaisant.

    2 exemples en banlieue parisienne qui parlent d’eux mêmes; J’habite une commune de l’Essonne de 30.000 hab; Sur Efficity qui présente une jolie carte en couleur en fonction des prix, il y a un secteur qui apparaît en rouge comme étant le plus cher et où se situe ….le cimetière ! Je vous laisse le loisir d’en tirer les conclusions, drôles ou pas; Un second site (d’on j’ai oublié le nom) n’est pas d’accord puisqu’il estime que le secteur le plus chère de ma commune est situé plus loin, au bord de la Seine « rue de Ris »…. en pleine zone industrielle !

    Le truc est que c’est gens là ne sont jamais allés sur le terrain afin de vérifier leurs affirmations. (C’est une peu comme Pericles qui vous explique le marché immobilier de Bordeaux assis derrière une écran à Paris : voir l’interview toute récente : édifiant !)

    L’immobilier est un métier de terrain et aucun logiciel mathématique n’a réussi à modéliser ce marché.

    CQFD

  11. Avatar
    PAPATY says:

    Chers pro de l immobilier, qui est abonné à la base BIEN? Qui est intéressé pour mutualiser un abonnement? Pour réaliser une estimation fiable, connaître la réalité des biens vendus comparables dans un quartier ou par critères similaires me paraît indispensable et une véritable valeur ajoutée couplée à l expérience terrain. Je ne parle pas de l argus des notaires mais de la base BIEN. Pour Paris en tout cas.

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