Blockchain et Immobilier : Définition, initiatives, limites, enjeux et prospectives

La blockchain, ou chaîne de blocs en français, est une technologie qui existe depuis 2009. Elle est utilisée au départ pour les crypto-monnaies, dont la plus connue est le bitcoin. Depuis, la blockchain a fait du chemin. On voit apparaître les premières applications dans de nombreux secteurs, dont l’immobilier. Beaucoup relèvent du test, mais certaines veulent poser les bases d’un nouveau modèle. En quoi consiste la blockchain? A-t-elle vraiment des chances de révolutionner l’immobilier? De quelles manières? Qu’est-ce qui a déjà été fait aujourd’hui? Comment cela risque-t-il d’évoluer? Deviendra-t-elle l’un des axes de développement de la proptech?

Définition et principe de la blockchain

De nombreuses personnes pensent que la blockchain est un outil, comme l’est Internet. En fait, il s’agit d’un protocole, d’une base de fonctionnement. Si on reprend la comparaison à Internet, il s’agit du protocole TCP/IP, qui a permis la création du web. C’est sur ce support que l’on crée des monnaies comme le bitcoin, les plateformes d’échanges, les contrats intelligents, etc.

Une fois que l’on a compris cela, on peut creuser un peu plus le fonctionnement. La blockchain est similaire à un registre qui historise tous les échanges réalisés sur une plateforme. Pour une monnaie, il s’agit par exemple d’historiser toutes les transactions. Ce registre est découpé en de nombreux mini-registres (appelés blocs) répartis entre différents ordinateurs, qui ont accepté de valider les transactions (appelés ordinateur de minage ou mineurs). Au moment d’une transaction, plusieurs ordinateurs vont rapatrier les blocs concernés par cette dernière. En superposant les informations, les mineurs vont s’assurer de la validité de la chaîne de blocs et créer un nouveau bloc, qui renferme les infos de la transaction enregistrée. Ce nouveau bloc entre dans la blockchain. Voilà pour le fonctionnement simplifié. Ce qu’il faut en retenir, c’est que la blockchain permet de certifier des transactions et des contrats de manière décentralisée, sans organisme de contrôle et, dans l’idéal de son fonctionnement, de manière infalsifiable.

Mais concrètement, à quoi sert la blockchain?

Le bitcoin a été la 1re utilisation de la blockchain. Cette monnaie, sans organisme de contrôle, a été créée en 2008. À l’époque, elle permettait de faire ses courses sur quelques sites avant-gardistes. Aujourd’hui, le bitcoin permet d’acheter des bières à Paris, de retirer des dollars canadiens et même d’investir dans un appartement à New York. Depuis sa création, la valeur du bitcoin a été multipliée par 2700. Et ce n’est pas la seule monnaie qui existe. Ethereum a par exemple créé l’Ether pour donner une valeur aux échanges qui ont lieu sur sa plateforme. Cette dernière est ouverte à n’importe qui veut développer un outil pour son business. C’est le début de la démocratisation de la blockchain.

Depuis 2008, il y a eu de nombreuses autres initiatives basées sur la blockchain. Voici quelques exemples :

• Musique : Les professionnels de la musique utilisent la blockchain pour rémunérer les différents acteurs qui ont participé à l’élaboration et à la diffusion de la chanson (chanteur, musicien, producteur, diffuseur, etc.). Cela permet à chaque écoute de redistribuer à chaque personne ce qui lui est dû, de manière automatique. Un premier pas intéressant pour repenser les droits d’auteur. Spotify a d’ailleurs annoncé l’entame de ses premiers pas avec la blockchain.
• Vin : Pour valider les AOP italiennes, les professionnels du pays ont choisi de passer sur la blockchain pour référencer et certifier les vins classés d’Italie.
• Banque : Plus classique, Crédit Mutuel Arkéa utilise la blockchain pour afficher en un clin d’œil les informations financières des clients directement via la blockchain. De son côté, la banque suisse Falcon Private Bank offre même la possibilité d’acheter des bitcoins.

La blockchain a donc des applications nombreuses et variées. Toutefois, on peut retenir que cette technologie permet de faire des transactions, de certifier des informations, d’automatiser la rémunération de différents acteurs participant à une transaction et de créer des contrats intelligents. Les « smart contracts » sont des contrats qui peuvent s’exécuter dans le temps. On peut même imaginer qu’en fonction d’un événement, ils s’exécutent de manières différentes. Si, par exemple, vous avez acheté un tableau et qu’il s’avère être un faux 3 ans après, la blockchain pourrait vous rembourser. Le même type de procédé est donc envisageable pour des biens immobiliers, vendus avec des vices cachés…

L’utilisation de la blockchain dans l’immobilier

L’immobilier correspond en tout point au secteur qui pourrait être réinventé avec la blockchain. En effet, l’essentiel du business est basé sur des transactions, de l’information (financière, juridique, immobilière, etc.), de la certification et des contrats. Quelques sociétés, entreprises et ONG ont donc pris les devants. Il existe d’ores et déjà plusieurs applications de la blockchain sur le secteur immobilier.

La validation des cadastres

Tout commence début 2016, en Afrique. Une ONG, face aux problèmes de propriété que rencontre le Ghana, décide d’utiliser la blockchain pour référencer et valider les cadastres du pays africain. Bitland, en accord avec le gouvernement local, lance alors l’un des premiers systèmes de blockchain immobiliers.

Dans la même année, la Géorgie décide de faire de même. Mais, cette fois-ci, c’est une initiative gouvernementale, en partenariat avec la société Bitfury. Dernièrement, le Brésil a fait une annonce similaire. Le pays sud-américain compte donc valider ses cadastres via la blockchain, en partenariat avec la plateforme Ubiquity. L’Angleterre aussi a annoncé son envie d’utiliser la blockchain pour certifier la propriété terrienne. La validation des cadastres est donc déjà entamée dans plusieurs pays. Mais avec la blockchain, on peut aller plus loin.

Les contrats immobiliers intelligents

La suite logique, ce sont les contrats intelligents pour l’immobilier. En Suède, le registre foncier a mis en place un système de smart contract qui relit les contrats et en valide les clauses de manière automatique, permettant ainsi de fluidifier le transfert de propriété. Des tests sont en cours pour faire de même à Chicago. L’année dernière, la plateforme Ubitquity a même réussi un transfert immobilier d’une propriété, vendue par Atlantic Sotheby’s International Realty, basé sur la blockchain. Ce ne sont que des tests à l’heure actuelle, mais on pourrait bientôt être capable d’acheter un bien immobilier via la blockchain.

Acheter une maison avec de la crypto-monnaie

Le temps de la transaction organisée par Sotheby’s, l’actif immobilier a été transformé en jeton. C’est un début d’échange de biens en crypto-monnaie, ce qui prouve la faisabilité. En 2014, on avait d’ailleurs vu des agents immobiliers à New York annoncer qu’ils acceptaient le bitcoin. Mais rien ne prouve qu’une transaction a réellement eu lieu. Toutefois, plusieurs startups croient fortement aux transactions immobilières en crypto-monnaie. Propy, par exemple, a dernièrement fait une IPO, qui est une collecte de fonds en échange de crypto-monnaie, pour financer sa plateforme. L’ambition de la startup? Acheter et vendre des biens via la blockchain, en crypto-monnaie! Pour le moment, la devise fournie par Propy ne servira qu’à valider les transactions et les inscrire au registre. Cependant, l’objectif moyen terme, défini dans le livre blanc lié à cette collecte de fonds, cible clairement comme but l’utilisation de la crypto-monnaie pour acheter et vendre les biens immobiliers sur la plateforme. Affaire à suivre.

Quelles sont les perspectives pour la blockchain et l’immobilier?

Maintenant que l’on sait que la blockchain s’intéresse de près à l’immobilier, quels sont les objectifs des plateformes? Quelle est la vision des entrepreneurs et des investisseurs? Mais surtout, à quoi doit s’attendre le secteur immobilier?

Des contrats immobiliers encore plus intelligents

Aujourd’hui, les smart contracts permettent de faire des transferts immobiliers. Demain, on peut imaginer beaucoup plus de choses. Les contrats pourraient être programmés automatiquement en fonction des biens et des parties prenantes. L’argent pourrait être libéré au fur et à mesure du temps, de manière automatique, selon ce qui est défini dans le contrat. L’argent pourrait aussi être programmé pour être rendu en cas de vice caché ou de litige. En allant plus loin, on peut aussi imaginer rémunérer les parties prenantes de la transaction de manière automatique : notaires, état, banques, conseil immobilier, etc.

Si on va du côté de la location et de l’administration de bien, on peut envisager des contrats qui régissent tous les problèmes liés à la gestion locative. Un incident dans l’appartement? Le contrat définit à qui incombe ce type d’incident, l’entrepreneur est prévenu et vient réparer, l’argent lui est directement versé et pris à la partie qui doit payer. Le locataire a dégradé un bien : l’argent lui est directement prélevé en fonction des travaux à faire. On peut aisément imaginer le même type de fonctionnement pour la location saisonnière et les plateformes comme Airbnb.

Un suivi complet du bien immobilier sur la blockchain

Tous ces incidents seraient donc enregistrés dans la blockchain, et associés à un bien. N’oublions pas que la blockchain est un registre qui historise tout. Les investisseurs, les acheteurs (mais aussi les locataires, l’état, les marchands de biens…) pourraient avoir en temps réel toutes les informations liées à un bien immobilier, autant qu’à l’ensemble du stock. Ajoutez à cela toutes les données issues des objets connectés et des réseaux intelligents (eau, électricité, énergie, etc.) et imaginez la quantité de data disponible sur les produits immobiliers!

Un marché immobilier plus fluide

Data en temps réel, validation instantanée, absence d’organisme contrôle… Tous ces critères permettraient de fluidifier le marché. On pourrait imaginer que dès la mise en vente d’une maison, l’acheteur faisant une proposition acceptée en devienne automatiquement le propriétaire. La blockchain validerait automatiquement sa solvabilité, générerait son crédit selon les taux en cours, programmerait le versement d’acompte, l’ensemble des versements pour l’achat du bien, et même la part qui revient à l’État et aux personnes tiers. Dans le registre, seraient alors enregistrés les titres de propriété, les différents diagnostics obligatoires, la valeur de vente, etc. Un monde imaginaire vers lequel tend à nous rapprocher la blockchain, et qui inviterait à repenser les rôles de chacun dans une transaction immobilière.

Révision de la chaîne de valeur immobilière

Si tout est historisé, que les contrats sont intelligents et que les transactions sont validées sans organisme de contrôle, que va-t-il rester de la chaîne de valeur immobilière? Avec la blockchain, le rôle du notaire risque d’être remis en question, ou en tout cas, une partie de son travail pourrait être automatisée. Il en va de même pour l’agent immobilier, qui devrait alors se cantonner au rôle de conseil. Le commercialisateur a aussi des chances d’être chamboulé. Son travail serait essentiellement marketing et basé sur la mise en valeur des biens. La valeur ajoutée des banques se verrait profondément amoindrie, puisqu’un crédit serait automatiquement validé et le transfert d’argent programmé dans un smart contrat. Le property management et la gestion locative pourraient être totalement automatisés. Quid des syndics de copropriété, leur travail serait géré via la blockchain avec les bonnes répartitions de part dans une copropriété, les votes et les décisions historisées. Mais que restera-t-il donc dans tout ça? Hé bien, il restera l’humain. Il restera le conseil, l’intuitu personæ. Il restera l’œil, l’émotion, le sentiment, l’intuition. C’est sur ces valeurs-là que doivent se concentrer les business immobiliers d’aujourd’hui s’ils veulent exister demain, dans un monde où la blockchain serait la norme.

Des menaces et des opportunités se cachent derrière le phénomène de la blockchain. Il est important de s’y intéresser, de les anticiper. Maintenant, la blockchain n’en est encore qu’à ses phases de test. Il y a plusieurs limites identifiées quant à son développement. Pour commencer, le temps de validation de transaction. Aujourd’hui, Ethereum permet de faire 7 transactions par seconde; c’est très peu par rapport à la quantité d’échanges par seconde au niveau mondial. Même à l’échelle d’un pays comme la France, ce n’est pas suffisant. Il y a encore de nombreux progrès à faire sur ce point. Ensuite, c’est la sécurité qui est visée. Il y a quelques mois, un pirate informatique a réussi à pirater 7 millions de dollars d’Ether (la monnaie utilisée sur Ethereum) lors d’une transaction. Et de la sécurité naît la confiance. C’est seulement lorsque cette confiance sera atteinte par le plus grand nombre que la blockchain pourra être démocratisée!

Le secteur immobilier a encore un peu de temps devant lui. Toutefois, certains experts prévoient que la diffusion de la blockchain sera plus rapide que celle d’Internet. Internet a révolutionné la manière de faire du commerce, du marketing et de la publicité. La blockchain envisage de modifier à jamais la manière de faire des transactions. Et dans l’immobilier, on fait encore de belles transactions…