Un titre d’article plutôt alarmiste, mais qui n’en reste pas moins pertinent. L’immobilier est sur le point de se faire « uberisé » : comprenez par là que le marché est mûr pour qu’une innovation bouleversant les règles vienne s’installer. Lors de la conférence FF2I « L’immobilier face à la disruption », le sujet des futures innovations majeures dans l’immobilier et de comment s’y préparer a été abordé. Rodolphe Roux, ancien de chez Pierre et Vacances, qui dirigeait la conférence, est revenu sur les raisons pour lesquelles l’immobilier a bien raison de trembler. 

Comment Uber, Airbnb et consorts ont-ils fait pour bouleverser leurs marchés? 

Pendant la conférence, M. Roux a fait l’analogie entre l’immobilier, le tourisme et le transport par taxi. Des secteurs similaires à l’immobilier et touchés par les technologies de rupture. Ces secteurs ont vu apparaître de nouveaux acteurs profitant des apports des technologies de l’Internet pour créer de nouveaux services en adéquation avec les usages des clients. Observer ces secteurs et comment la rupture est intervenue nous permet d’avoir des indices sur ce qui pourrait survenir pour le marché immobilier.

Le tourisme, un secteur à prendre pour exemple

Le tourisme est un secteur qui a souffert et souffre encore de la rupture. Une mauvaise préparation et deux services innovants qui viennent changer les habitudes des consommateurs sont les facteurs à l’origine de cette rupture. 

Pour le tourisme, Airbnb a permis la mise en relation de millions de propriétaires particuliers en leur permettant de rentabiliser leur habitation durant leurs absences. Une situation qui permet aux particuliers de contourner par eux-mêmes le monopole des hôtels, auberges de jeunesse et autres habitations de vacances. Toute l’hôtellerie est touchée par cette rupture et les hôtels de luxe n’affichent plus que 50 % de remplissage là où 4 ans auparavant, 90 % de leurs chambres étaient réservées.

airbnb (Copier)

Un autre exemple qui a été cité dans le secteur du tourisme est celui du site Booking.com. Site spécialisé dans la réservation d’hôtels en ligne et qui explique son succès notamment par la non-préparation des hôteliers à Internet. Le site est intervenu à un moment où le marché hôtelier était très peu équipé en termes de système de réservations sur Internet et où la clientèle était de plus en plus demandeuse de ce type d’offres. La société a également offert aux consommateurs un endroit où trouver toute l’offre globalisée, un maximum d’informations et des avis de la part de leurs semblables.

booking-com-logo

Booking est l’exemple typique d’un site Internet venant grappiller des parts de marché aux acteurs historiques du marché en proposant un nouveau lieu où l’offre est centralisée. Airbnb a, quant à lui, créé une vraie rupture en proposant l’accès à une nouvelle offre avec de nouveaux intermédiaires. Cette rupture a évolué avec, et fait évoluer, les attentes des consommateurs en leur offrant un nouveau choix.

Le pouvoir d’achat des clients s’est transformé en « vouloir d’achat ». Ce qui signifie que désormais les clients choisissent de dépenser leur argent dans le système qui leur paraît le plus « juste ». 

 

Uber : le cas d’école de la rupture

Uber, vous en avez sûrement entendu parler, est un système de VTC où on commande son chauffeur grâce à son smartphone.  Le service a su tirer parti de multiples évolutions apportées par Internet et les smartphones. Un service de chauffeurs qu’on commande du bout du doigt, géolocalisé et le tout en à peine 3 étapes. Un fonctionnement ultra simplifié et répondant à toutes les questions des utilisateurs (Combien cela va-t-il me coûter? Quand est-ce qu’il arrive?) pour coller aux attentes des utilisateurs, voilà la recette miracle employée par Uber.

En offrant aux utilisateurs une nouvelle offre, le service transforme encore le pouvoir d’achat en vouloir d’achat. La preuve en est tous les émois que provoque le service d’Uber adulé par certains et détesté par d’autres. 

uber_illustration (Copier)

Pourquoi l’immobilier est-il mûr pour une innovation structurelle? 

Un marché qui remplit les caractéristiques de la rupture

Durant la conférence, M. Roux nous a expliqué quelles étaient les caractéristiques que remplissaient les secteurs sensibles aux technologies de rupture. En faisant ceci, il nous démontre que l’immobilier est lui aussi un domaine qui remplit ces caractéristiques. 

  • Les marchés qui subissent la rupture sont ceux qui représentent des sommes très importantes. L’immobilier est un secteur qui s’évalue en trillions de dollars. 
  • La rupture intervient sur des marchés ou les métiers sont riches en caricatures. Les clients se plaignent des agents immobiliers de la même manière qu’ils le font des taxis ou des hôteliers.  
  • Nous sommes dans un moment où l’arrivée d’une nouvelle génération de clients sur le marché fait évoluer le « pouvoir d’achat » en « vouloir d’achat ». Les clients ont déjà certaines préférences dans l’immobilier : si certains veulent passer par des particuliers, d’autres préfèrent la stabilité des professionnels. 

Toutes ces caractéristiques, le secteur immobilier les partage avec le tourisme et le transport. C’est ici qu’on se rend compte que ce n’est qu’une question de temps avant de voir débarquer un « Airbnb de l’immobilier ». Il y a tout juste quelque temps, nous vous parlions sur ce site de Curb Call, un service que nous avions découvert au RENT 2015, qui se présente lui-même comme le Uber de l’immobilier.

curbcall_uber_immobilier (Copier)

Comment réagir face à la rupture dans l’immobilier? 

Ne jamais sous-estimer une nouvelle technologie

L’erreur qu’il est facile de réaliser lorsqu’on est en face d’une évolution majeure sur son marché, c’est de ne pas y croire. À chaque innovation structurelle, on rencontre des irréductibles qui clament que cela ne va pas durer. C’est parfois une position qui pousse ces mêmes personnes à fermer la porte quelque temps plus tard.  

Durant la conférence, Rodolphe Roux a cité l’exemple de la chaîne AccorHotels, qui a décidé de vendre via son propre site Internet des séjours dans des hôtels n’appartenant pas à son groupe. Une initiative qui a permis à AccorHotels de concurrencer des sites tels que Booking.com. C’est ce type d’initiatives que l’immobilier va devoir prendre. 

Vous devez sans cesse chercher à réinventer le marché immobilier

Dans l’immobilier, il faut que vous vous demandiez comment vous pouvez vous adapter aux futures évolutions. Que fait la concurrence? Comment puis-je intégrer cela de façon complémentaire à mon business? Il faut dépasser les problématiques habituelles de communication pour se questionner sur les nouveaux modèles d’entreprise, l’évolution des usages et constamment chercher à imaginer son secteur d’une façon différente.

C’est une position très difficile à adopter, mais c’est le meilleur moyen de ne jamais se retrouver face à un mur. Pour ce qui est de vendre des services complémentaires, nous avons l’exemple d’OMMi.com, qui vend les services d’artisans à proximité des biens qu’il loue. Une preuve que l’immobilier est un marché où il est possible de s’adapter, et, dans ce cas-ci même, de prévenir.  

illustration sur le crowdfunding immobilier

Les technos/innovations/changements d’usage à surveiller

Pour savoir comment vous préparer, il faut également savoir ce qu’il faut surveiller. Quelles sont les technologies et innovations capables de nous amener à modifier les modèles d’entreprise de l’immobilier ou à bouleverser les usages? Voici quelques pistes à surveiller pour éviter d’être pris de court le jour où de nouveaux services pointeront le bout de leur nez. 

  • La désintermédiation : Une autre raison qui nous pousse à penser que l’immobilier est un marché propice à l’arrivée de tels services est que c’est un marché où la désintermédiation est totalement possible. Comprenez par là qu’il est déjà possible aujourd’hui pour les particuliers de se passer d’agent immobilier et justement des évolutions sont encore bien possibles de ce côté-là. Lorsque nous regardons Uber ou Airbnb, ces deux services proposent eux aussi une désintermédiation dans ses secteurs.
  • Les services faisant évoluer le financement de biens immobiliers : Des services tels que le crowdfunding immobilier ou un système facilitant le shared housing, technique qui consiste à acheter ou à rentabiliser à plusieurs une propriété est le type de services qui, grâce à Internet, pourrait bien connaître ses heures de gloire, remettant alors en cause le financement et l’exploitation d’une propriété immobilière. 
  • Les maisons et objets connectés ont également été pris en exemple comme possible évolution de l’offre commerciale des professionnels de l’immobilier. Ces engins, capables d’optimiser l’utilisation énergétique d’une propriété, pourraient par exemple devenir une norme dans les offres commerciales des agences. On pourrait également voir apparaître des maisons capables d’envoyer des informations et de faire leur propre promotion auprès d’acheteurs qualifiés au préalable. Ces technologies pourraient révolutionner le rapport entre la personne et son habitation, faire communiquer l’immobilier.

domotique-selection

 

 

 

Cette conférence se conclut en nous laissant un monde de possibilités devant les yeux. Une chose est certaine, les prochaines années vont être riches en évolutions et il faut s’y préparer. Les agents immobiliers vont devoir faire évoluer leurs modèles d’entreprise et leurs offres commerciales afin de se servir de la prochaine innovation sectorielle pour leur propre bénéfice. En surveillant les technologies capables de renverser le marché, vous vous protégez de l’arrivée d’un acteur capable de cannibaliser le business pour, au final, vous placer en situation de dépendance. De notre côté, on veille au grain pour vous prévenir de l’arrivée de toutes les innovations, celles qui vont bouleverser le marché et qu’il faudra appréhender, et celles qui seront simplement génératrices de business pour vous. 

 

à propos

Vincent Lecamus

Article rédigé par Vincent Lecamus

Passionné par l'innovation, Vincent est en veille constante pour dénicher les technologies et tendances qui vont impacter le secteur immobilier. Quand Vincent n'est pas occupé comme journaliste sur Immobilier 2.0, il développe de nouveaux projets entrepreneuriaux et coach des ... Lire la suite

Débats et commentaires de la communauté

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  1. christophe.guichard@gmail.com
    christophe.guichard@gmail.com says:

    L’uberisation à déjà commencée dans la transaction, en effet, les réseaux de mandataires reprennent depuis plusieurs année déjà les mêmes recettes : suppression des niveaux intermédiaires, recherche et suivi client online, diminution des coûts…
    CG
    Info-Mandataire.com

    • Avatar
      Jul says:

      Dommage que ça s’accompagne TRES souvent d’une baisse de qualité de service, par rapport aux agences.
      Les mandataires sont rarement formés correctement, et font souvent n’importe quoi, n’étant pas directement contrôlés par un « supérieur » !

  2. Avatar
    Thomas says:

    C’est peut être l’occasion pour certains secteurs de remettre en question leurs pratiques des métiers ! Si l’offre ne correspond plus à la demande, c’est bien qu’il faut en changer et s’adapter !

  3. Vincent Lecamus
    Vincent Lecamus says:

    @Christophe Les mandataires ont effectivement fait bouger les lignes en France mais on est pas encore à une disruption type Uber. Le principe du mandataire à son compte existe depuis bien longtemps outre-atlantique. On parle ici de rupture total, de changement des modes consommation… Affaire à suivre de près…

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    Nathanael says:

    Bonjour, voilà qui est très intéressant. Je me demande ce qui va arriver, et j’attends avec hâte la présentation de ce qui pourrait présenter une telle rupture pour le métier d’agent immobilier (transaction/location).
    Je suis même encore plus curieux de savoir ce qui pourra être créer, inventer, …, qui changera le métier d’administrateur de biens !
    Merci pour vos infos, dans cet article, et à vénir !

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    Valéry fogarty says:

    « L’attachement des français à la pierre » dit on ?Cette assertion sera elle contredite par la nouvelle proposition d’immo-winwin : acheter ou vendre un bien en usufruit temporaire ? Allez visiter le site vitrine qui vous en décrit le concept.

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    Christophe@B says:

    Je suis d’accord pour le secteur du voyage, la désintermédiation est flagrante et la valeur ajoutée de l’intermédiaire peut être remise en question. En revanche je ne vois pas en quoi l’arrivée d’Uber serait une désintermédiation … il y a un passager et un véhicule, taxi ou Uber, c’est pareil, seule la méthode de réservation évolue.
    Dans l’immobilier cela fait 10 ans que l’on nous promet la désintermédiation, mais de quoi parle-t-on ?
    – d’une meilleure transparence de l’offre ? si en transaction le rôle de l’agent immobilier était réduit à cela, effectivement la désintermédiation pourrait nous guetter.
    – d’une visite sans se déplacer ?? les acheteurs se décident au coup de coeur, je me demande comment cela peut fonctionner ?
    – d’une négociation par mobile interposé ??
    Le numérique va heureusement continuer à faire évoluer le métier, mais il y a une chose qui ne changera pas dans l’immobilier, c’est que l’on achète pas une baguette, une voiture, un voyage, un téléphone … l’humain a une dimension très importante qui est sous-estimée dans ces toutes prédictions.

  7. Vincent Lecamus
    Vincent Lecamus says:

    @Christophe Je suis d’accord sur l’importance de l’humain dans l’immobilier qui sera difficilement remplaçable mais est-ce que la forme ne peut pas changer ?
    Pour revenir à Uber, le mobile a totalement modifier la manière de commander, mais aussi de choisir un chauffeur. De plus, cela a ajouté un contrôle et une transparence totale du métier. Un métier comme celui des taxis qui paraissait intouchable a subi une sacré déconvenue en très peu de temps, et ce dans la monde entier.
    Je me souviens encore du même discours sur les banques : l’humain est indispensable pour la gestion quotidienne de son argent mais aussi pour prendre des crédits et s’endetter sur une grande partie de sa vie. Regardez comment le marché s’est remodelé avec l’arrivée des banques totalement en ligne type Boursorama Banque ou Fortuneo. Les grandes banques du secteur ont du s’adapter.
    Le fait est que la technologie va changer le métier, que l’immobilier est un secteur qui est et continuera d’être visé par les start-ups de la Silicon Valley et autres.
    C’est aux professionnels de l’immobilier de s’adapter et de proposer des services dématérialisés et transparents, tout en restant en veille sur le besoins et modes de consommation de leur client, pour laisser le moins de places possibles à ces acteurs.
    Enfin, pour ce qui est de vos suggestions, je vous conseille de rester en veille sur Immobilier 2.0, des outils, services et entreprises commencent à se lancer sur ce créneau 😉

  8. OPTIMA CAPITAL - Steeve Reynaud
    OPTIMA CAPITAL - Steeve Reynaud says:

    Merci pour cet article.

    Ce qui en ressort est la difficulté de prévoir l’impact des nouvelles technologies sur l’immobilier.

    L’impact sur les méthodes de vente est plus ou moins évident: une transparence accrue pour le futur acheteur, des outils commerciaux nettement plus « sexys » pour les vendeurs, une possibilité d’individualiser les propositions de vente en fonction du réel besoin des acheteurs…bref tout ce que vous mettez en avant dans votre site.

    La réelle question est comment vont impacter les nouvelles technos sur la désintermédiation. J’avoue beaucoup y cogiter avec mes partenaires. La désintermédiation est déjà une réalité aujourd’hui au niveau de la transaction immobilière. L’agent immobilier pâtit d’une image peu favorable. Tant mieux pour les bons et les professionnels entre parenthèses. Les particuliers aujourd’hui ont déjà la possibilité de gérer totalement sans intermédiaire une transaction. Ce qui va beaucoup plus loin que l’uberisation, car dans le cas d’Uber, l’avantage pour l’utilisateur est de payer moins cher un service. Dans le cas de l’immobilier, l’utilisateur se passe complètement du service.

    Pour l’instant je ne vois pas de « révolution » à proprement parler. Elle s’est déjà mise en marche pour l’immobilier, et les technos permettront probablement plus en plus de se passer de l’agent immobilier en donnant aux acheteurs et vendeurs assez d’outils, de valeurs ajoutées et de transparence pour se passer d’un agent immobilier.

    Ce qui fait penser que nous allons plus sur une AIRbnbisation plutôt que vers une UBERisation où il y a toujours un intermédiaire qui sera rémunéré pour le service apporté. Ce qui se passe un peu dans l’immobilier avec l’éclosion de milliers d’agents commerciaux indépendants travaillant avec des honoraires réduits.

    Différence par rapport à AirBnB, ce service a permis l’arrivée de nouveaux entrants sur ce marché de la location temporaire, une augmentation de l’offre. Des gens ne pensant pas forcément à louer leur appart et convertis par le potentiel économique représenté. Dans l’immobilier un tel phénomène peut-il se produire? Amener plus de vendeurs de biens immobiliers…?

    Par contre, il y a probablement de vrais services pour permettre aux vendeurs de « mieux » vendre leurs biens, de mieux les « marketer ». Car aujourd’hui le marché immobilier souffre aussi d’une réalité: une faiblesse de l’offre. Les « bons » ou beaux biens ne sont pas les plus représentés. Là aussi un service que commence à intégrer les agences (l’effet Plazza?).

    Dernière remarque en faveur de l’intermédiation… n’oublions pas que l’intermédiaire immobilier est un vendeur. Mot « caricatural » voire dégradant en France. C’est à dire qu’il doit être capable de vendre le bien qui lui est confié, d’avoir un discours commercial structuré, travaillé, adapté aux besoins de l’acquéreur pour mettre réellement en avant le produit. Et pas simplement ouvrir des portes et attendre le client qui aura le coup de coeur. Gérer un mandat de vente, c’est proposer un acte de vente. Et un particulier n’a pas toujours cette capacité. En cela les outils technologiques aujourd’hui sont autant de « plus » dans me discours de vente.

    Désolé pour l’éparpillement de mon post, mais le sujet est large…. à suivre

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    Didier says:

    « les prochaines années vont être riches en évolutions et il faut s’y préparer » Voilà une grande nouvelle ! Je partage bien l’avis de Christophe@B.
    Le monde évolue! à moins de sortir du berceau chacun le sait et il n’est pas nécessaire d’en faire des pages. l’éclairage à la bougie n’est pas si loin, l’eau courante n’est disponible que depuis les années 1950 etc…
    Les commentaires des mandataires sont toujours pleins d’instructions aussi! Ils ont révolutionné quoi ? ce ne sont que des intermédiaires comme les autres avec des honoraires comme les autres voir même plus cher que les agences, regardez le tarif affiché sur son site par AID ou Capifrance et vous verrez qu’ils ont plus importants que les agences de mon secteur. je rappelle au passage que le tarif affiché doit être appliqué et pas minoré, car selon la DGCCRF c’est considéré comme une concurrence déloyale et punissable.
    Le thème des médias est toujours le même « la Peur » pour générer de l’intérêt. Le marché du particulier s’adapte aux technologies, et les pros mandataires ou agences en font de même. Les pros ont encore de beaux jours devant eux, la capacité à prendre une décision ne faisant pas partie de la majorité de la population, il est donc important d’avoir des conseillers pour aider le particulier et également pour pour lui faire gagner du temps en séparant le bon grain de l’ivraie.
    Majoritairement, des biens les plus petits aux biens les plus importants, se vendent mieux via un intermédiaire. Essayer de mettre un prix sur un avion Dassaux avec de belles pages internet et vous verrez si les ventes se font si facilement.
    Le conseil n’a pas de prix, la gestion du temps de l’acquéreur et du vendeur est importante et l’indécision des acquéreurs surfeurs est catastrophique.
    Quand aux mandataires arrêtez de vous prendre la grosse tête, la moyenne de CA nationale est d’environ 20200 euros par an et par personne, et comme c’est une moyenne, certaines entreprises de mandataire ont une moyenne affichée inférieure à 8000 euros. Si vous êtes au-dessus, c’est bien, il faut toujours un meneur pour guider les moutons vers l’abattoir.

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    Olivier Bricaut / Agence FIRST says:

    Article intéressant et qui fait froid dans le dos… Les mandataires c’est une chose, ce sont des professionnels -presque comme les autres- avec des bons et des nuls. Malheureusement dans les agences c’est un peu pareil. Non, ce qui est très vrai, c’est qu’en particulier chez les jeunes, pousser la porte d’une agence semble un truc du siècle dernier. On voit bien déjà, quand on fait de la location saisonnière, à quel point en effet, sur notre métier, l’effet Rbnb est réel. Nous sommes déjà des survivants… Bien sur, il reste des créneaux pour ceux qui ont besoin de services, qui sont absents, qui veulent être rassurés. Mais pour Uber, c’est pareil: les taxis traditionnels n’ont pas non plus perdu toute leur clientèle, juste une bonne partie. Et dans les périodes comme celle que nous vivons, si nous devions perdre une partie de clientèle qui se fait déjà plus rare, cela pourrait avoir des conséquences catastrophiques…C’est une révolution qui est en cours et pour survivre, il y a intérêt à être hyper-réactifs. Le peut-on vraiment, avec nos loyers, nos frais de structure, de RSI etc… ?

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    L.Fire says:

    Bonjour Vincent

    Encore quelques semaines à attendre et l’immobilier aura bien sa révolution.
    Il se prépare réellement quelque chose d’énorme pour les professionnels et les particuliers.

    😉

    ++