Tribune : les particuliers ont dorénavant accès aux prix de toutes les ventes immobilières

L’État français a commencé sa mutation vers le tout numérique. L’ouverture des données a été entamée il y a quelques années. Concernant l’immobilier, l’ouverture de la base Patrim permettait déjà aux particuliers d’aller consulter les transactions financières via l’interface des impôts. La consultation était toutefois limitée à 50 requêtes par trimestre.

Un second pas a été fait en décembre 2018 avec la validation par décret de la loi ESSOC. Puis l’ouverture, le mercredi 24 avril, de données sur l’ensemble des transactions immobilières réalisées en France depuis 5 ans. Les réactions sont vives et variées du côté des professionnels de l’immobilier et de la presse. Mais concrètement, ça va changer quoi? De quoi parle-t-on réellement?

L’ouverture des données des transactions immobilières

L’État a plutôt bien fait les choses. Pour commencer, vous pouvez télécharger 5 fichiers (1 par année) contenant toutes les transactions réalisées pendant l’année concernée, directement sur le site du gouvernement, dédié à l’open data. Mais il est allé plus loin, puisqu’il propose une application en ligne, qui permet de cibler des zones, des types de biens, des types de transactions, etc. Et de télécharger le fichier sous format CSV (exploitable en Excel ou injectable dans des bases de données facilement). On peut alors accéder à l’information que l’on souhaite de manière simple et efficace.

Dans les fichiers, on retrouve de nombreuses informations : l’adresse du bien, le type de bien, la taille, le nombre de pièces, le type de vente (classique, échange, adjudication, VEFA, etc.) et, bien sûr, le prix de vente. Ce dernier est donné sans prise en compte des honoraires et sans complément d’information sur le bien. On va y revenir.
Des ressources communautaires ont déjà été ajoutées en à peine quelques jours : des cartes d’exploration des prix, des API, un fichier Excel retravaillé et harmonisé. En quelques mots, de nombreux acteurs commencent déjà à travailler dessus!

Les leaders de l’estimation en France sont déjà passés à l’acte

Et parmi ces acteurs, on retrouve bien entendu certains leaders du secteur. Parmi eux, MeilleursAgents, SeLoger et le groupe Digit RE.
MeilleursAgents propose une carte complète avec l’ensemble des informations sur les biens vendus par adresse. On retrouve aussi ces informations sur leur application mobile. Et on peut les découvrir en réalité augmentée en se baladant dans la rue. Et tout cela est sorti le 25 avril.

De son côté, SeLoger a intégré l’ensemble des ventes à son site et permet de voir l’ensemble des transactions effectuées sur des critères précis de localisation, de prix, de surface, etc. SeLoger étant l’un des sites le plus visités par les Français ayant un projet immobilier, on peut annoncer que ces données seront dorénavant connues de tous. Et c’est bien cela qui fait la différence avec la base Patrim.

Digit RE, le groupe derrière les réseaux de mandataires Capifrance et Optimhome notamment, a aussi été prompt à régir et a lancé un site : Trouvez les ventes immobilières réalisées dans votre quartier. Cela va dans le sens de la génération de prospects pour ses agents, notamment avec le site Drimki, qu’il a racheté en 2013.

Cette nouvelle confirme assez bien ce que je disais dans l’article écrit quelques jours avant cette annonce. J’y expliquais que la guerre de l’estimation avait été lancée entre ces différents acteurs. En France, mais aussi aux États-Unis avec l’arrivée d’iBuyers de plus en plus puissants. Les iBuyers étant de nouveaux acteurs qui, sur la base d’algorithmes d’estimation, sont capables de faire des offres fermes de rachat en 48 h à des particuliers vendeurs. Opendoor achète et revend 3000 maisons par mois aux États-Unis, par exemple.

La principale différence entre la France et les États-Unis est l’accès à l’information des prix réels de vente. Chose qui vient de changer avec l’ouverture de cette base de données. Cela va amener plus de transparence et de services pour les particuliers.

Un marché plus transparent et une démocratisation de la donnée pour les particuliers

Même si la base Patrim est accessible depuis quasiment un an sur le site des impôts, cela est resté somme toute confidentiel. En effet, à part quelques avertis, la plupart des particuliers n’en avaient pas connaissance. Et la donnée brute n’était pas facilement accessible ni facile à travailler. Avec les mouvements que l’on a notés plus haut, et les acteurs qui vont œuvrer pour faciliter la visualisation et la compréhension de ces données, les particuliers qui souhaitent vendre ou acheter un bien vont avoir accès à de très nombreuses données et vont devenir encore plus éduqués et plus avertis. Cela va dans le sens de la transparence des marchés. De nouveaux besoins, envies et attentes vont alors être créés.

D’autant que la démocratisation de ces données envers les particuliers va continuer. Les acteurs établis devraient faire un mouvement de ce côté. Je pense aux réseaux d’agences, aux portails et autres sites spécialisés. Et vu la vitesse à laquelle les 3 premiers ont dégainé leurs nouveaux outils – 1 jour pour MeilleursAgents et 2 jours pour SeLoger et Digit RE –, de nombreux acteurs devraient suivre très rapidement.

Moins de barrières à l’entrée pour les startups

Et des acteurs intéressés, il y en a de nombreux. Tout d’abord, il faut savoir qu’en l’espace de 5 minutes, j’ai récupéré le fichier Excel et commencé à faire tourner des requêtes pour avoir le prix moyen par localité. Tout le monde peut donc le faire très facilement. Ce qui va faire plaisir à plus d’un développeur, financier ou amateur de chiffres. Et donner envie.
Même si les mastodontes du secteur ont réagi très vite pour laisser le moins de place possible aux acteurs entrants, il reste d’innombrables opportunités.

Un acteur du iBuying comme Opendoor ne travaille que sur des biens immobiliers de banlieues, typés et entre 250 000 $ et 500 000 $. Avec l’accès à ces données, il pourrait très facilement avoir des chiffres très exploitables pour se lancer. Et il n’a pas besoin de l’accès à toute la base. Simplement les données pour se spécialiser.

Cela pourrait donc donner des idées à de nouveaux acteurs, autant qu’à des acteurs établis. À l’heure où la Proptech n’arrête pas de faire parler d’elle, de nombreuses startups (financées ou non) vont pouvoir travailler sur leurs données et optimiser leur algorithme pour conseiller leurs clients :

• Chasseurs d’appartement : Ces acteurs développent de plus en plus le conseil ou utilisent des outils pour faciliter le travail de recherche et de sélection. Le prix de vente du bien est clé pour conseiller leurs clients.
• Les chasseurs d’investissements : Même principe, mais dans ce cas, le prix est central pour identifier les bonnes affaires. Il existe de plus en plus de startups qui conseillent les étrangers, les expatriés ou qui chassent des immeubles, des colocations, et bien d’autres types de niches.
• Estimation et entrée de mandats : Ce sont les premiers à avoir bougé. Et on devrait voir de nouveaux acteurs proposer d’autres solutions (localement, sur des types de biens précis, etc. ).
• Agences low-cost : Ce nouveau type d’agence, friand d’algorithmes, de développement et de processus, dont l’objectif est aussi de faciliter son entrée de mandats. De mandats au bon prix.
• IBuying : l’accès à la data était l’un des freins du iBuying en France. Ce frein est levé, en partie, dorénavant.
• Les outils pour les pros : je n’ai pas de doutes que ces données vont rapidement être intégrées aux logiciels, aux outils de pige, aux outils de recherche foncière, etc.

Cette liste n’est pas exhaustive, mais permet de comprendre comment les acteurs pourraient intégrer ces données et fournir de nouveaux services aux clients des professionnels de l’immobilier.

L’ouverture aux entreprises étrangères

Si des startups sont capables de fournir en quelques heures, journées, semaines de développement de nouveaux services aux Français, cela veut dire que n’importe quel acteur américain, australien ou chinois peut aussi dorénavant récolter ces données et les utiliser pour proposer des services en France, ou dans son propres pays.

Les sites spécialisés dans la vente de biens immobiliers français aux étrangers pour commencer. Ils pourront fournir des données de marché plus justes à leurs clients, ce qui en ferait un vrai avantage pour leurs acheteurs. Et ça rend la France plus concurrentielle (car plus rassurante) par rapport à d’autres pays d’Europe. Un bon point. Mais de l’autre côté, les entreprises françaises seront plus aisément en concurrence avec les entreprises étrangères. L’une des principales barrières à l’entrée s’estompe. Auparavant, il fallait travailler avec les acteurs en place, récolter de l’information pour pouvoir fournir de la donnée retravaillée. Aujourd’hui, la matière première est en accès libre.

SeLoger et MeilleursAgents pourraient alors être en compétition avec Zillow et la qualité de son algorithme. Pour information, Zillow a réussi à faire descendre la moyenne de ses estimations en dessous des 4 % d’erreur.  C’est encore à vérifier quand il étendra son nouvel algorithme hors des zones de test. Mais, à titre de comparaison, un agent immobilier estime un bien immobilier avec une moyenne de 5 % d’erreur. SeLoger et MeilleursAgents en sont encore loin. Mais cela risque de changer avec cette nouvelle donnée accessible, qui va leur permettre de mettre à l’épreuve leur algorithme.
Et c’est l’un des éléments qui rend les acteurs français très concurrentiels : ils ont déjà de la data qu’ils vont pouvoir tester et confronter. Le second point, c’est la qualité des données fournies.

La limite des données disponibles

Les données mises à disposition ne sont pas exhaustives. En creusant, on dénombre plusieurs biais qui compliquent le travail d’analyse.
Tout d’abord, la situation du bien dans un immeuble, par exemple, n’est pas prise en compte. Les caractéristiques de ce bien non plus. Un bien en étage élevé avec un balcon ne vaut pas le même prix qu’un bien immobilier en rez-de-chaussée sur rue. L’état des biens manque aussi. Et entre un bien refait à neuf et un bien où il faut refaire l’électricité, il peut y avoir de sensibles écarts de prix.

Mais ce n’est pas tout. De nombreux sites de presse ont relevé des prix surprenants. Par exemple, un 90 mètres carrés à Paris centre vendu à 120 000 euros, dans un secteur où le prix avoisine plus les 12 000 euros le mètre carré que les 1200. Et sans l’œil aiguisé d’un professionnel de l’immobilier qui comprend tout de suite qu’il doit s’agir d’un viager, difficile de comprendre ces données. Tout reste encore sensiblement mélangé et difficile à interpréter. Ce sont les limites de la donnée fournie brute.

En parlant des professionnels de l’immobilier, les prix sont donnés sans leurs honoraires. Ce qui signifie qu’on ne prend pas en compte ce qu’a réellement payé l’acheteur. Et n’est-ce pas cela le prix réel d’un bien immobilier? Ce qu’est prêt à payer l’acheteur? Le dernier point concerne la fraîcheur de la donnée. Les informations fournies par le notaire ont environ 6 mois de retard. Il y a déjà 3 mois entre la signature d’un compromis et un acte authentique. Et il faut ensuite ajouter le temps que les données soient rentrées dans la base, puis remontées jusqu’au service des impôts. Et sur de nombreux secteurs, en 6 mois, les prix évoluent drastiquement.

Si l’on met bout à bout tous ces éléments, plus certainement d’autres qui remontreront au fur et à mesure du temps, la donnée manque de pertinence seule. Et l’œil d’un acteur qui connaît le terrain, la localité, l’immobilier, les habitudes du secteur restera indispensable pour comprendre ces données.

Le travail des professionnels de l’immobilier va changer

Si j’écris une tribune aujourd’hui, c’est que cette annonce a beaucoup fait parler les professionnels de l’immobilier. Beaucoup se sont plaints, quand d’autres ont salué la transparence.

Alors, oui. Le métier d’agent immobilier va changer. Il y aura un avant et un après. Mais ça fait plus d’une décennie qu’il change. Et qu’il y a un avant et un après. Les clients sont de plus en plus éduqués, avant de réaliser un achat (de biens ou de services). Et c’est pareil dans tous les secteurs. Et l’ouverture de ces données ne constitue qu’un pas de plus vers cette transparence et ce savoir. Les clients sont toujours plus informés, mais ne sont toujours pas des professionnels du secteur. Et plus ils ont de données, plus ils risquent d’être perdus. Et plus ils auront besoin de conseils avisés pour les exploiter.

La bonne nouvelle est que les données seront plus fiables, et donc, les conseils plus avisés. Car le métier d’agent immobilier est de fournir du conseil pour bien vendre ou pour bien acheter. Trop de gens pensent encore que leur seule valeur ajoutée est l’estimation. Mais ce n’est qu’une étape, certes indispensable, dans la vente d’un bien immobilier. Ça ne suffit pas à vendre un bien.

Les professionnels vont cependant devoir travailler avec ces outils, les connaître, les maîtriser. Et sûrement partager une partie du fruit de leur travail pour orienter et accompagner le client. Peut-être online. Ils vont devoir faire preuve de pédagogie pour conseiller le particulier qui aura vu ces données, sans connaître les limites de ces dernières. Les méthodes de travail ne vont pas tant être modifiées pour ceux qui ont déjà fait un pas vers la transparence. Il faudra simplement prendre en compte ces données, et les outils qui vont naître avec ces dernières. Elles font – et feront –  dorénavant partie du parcours client.

Le marché est donc devenu plus transparent. C’est un premier pas. On attend maintenant les outils et les services qui vont en découler. On attend aussi la réaction des réseaux et des leaders de l’immobilier. Ainsi que celle de chaque professionnel, sur le terrain. Je suis assez rassuré des quelques échanges que j’ai eus avec les lecteurs d’Immobilier 2.0, qui ont, en quelques heures, salué la transparence, vu les limites des données et su où se situait leur valeur ajoutée. À chaud, c’est une bonne nouvelle pour les particuliers et pour les startups.  Mais aussi pour les professionnels de l’immobilier. Enfin, pour ceux qui avancent avec leur époque et l’envie de s’adapter constamment aux évolutions des besoins de leurs clients.