Bon, on ne va pas se mentir. Être non discriminant dans son métier, c’est bien la moindre des choses, que cela soit à l’égard de vos collaborateurs et de vos clients. Le problème, c’est qu’on a tous une idée vague de ce que peut être une discrimination. On peut donc très facilement tomber dans une situation discriminante, sans même s’en rendre compte. C’est pourquoi tous les professionnels doivent se former à cette problématique dans le cadre de la loi Alur.  Ça tombe bien, la formation « Instaurez la non-discrimination dans votre activité immobilière » issue du Campus porte sur ce sujet. Dans cet article, on revient sur les éléments essentiels abordés par les deux intervenants Fabienne Pelissou Teissie et Vincent Lecamus durant cette formation immobilière.

Pourquoi et comment être non discriminant dans sa pratique professionnelle ? 

La discrimination, ou plutôt la non-discrimination, est un sujet de plus en plus traité dans l’immobilier. Mais surtout, une formation obligatoire depuis le décret du 14 octobre 2020. Pourquoi ? Parce que des cas de discrimination ont pu être constatés dans certaines annonces, ou encore pointés du doigt par SOS Racisme en 2019. À cet égard et suite au décret du 14 octobre, les professionnels de l’immobilier ont l’obligation de suivre au moins 2 h sur la discrimination et de 2 h sur la déontologie. 

La discrimination est un champ extrêmement large. Conséquemment, tous les acteurs de l’immobilier peuvent tomber dedans et encourir des sanctions lourdes. C’est pour ça qu’il est important de poser un cadre et une définition.

Définition de la discrimination immobilière et sanctions

Concernant la définition de la discrimination, une loi est essentielle : celle du 27 mai 2008. Cette loi définit :

  • Les faits constitutifs à une discrimination;
  • Les caractéristiques des différentes discriminations;
  • Le contexte juridique autour de la discrimination.

Pour ce qui est du logement, il faut revenir sur la notion de droit au logement et des discriminations qui peuvent venir à contresens de ce droit. Deux lois sont à prendre en compte en ce qui concerne ce volet :

  • Loi de 1989, article 1 : « aucune personne ne peut se voir refuser la location d’un logement pour un motif discriminatoire défini à l’article 255-1 du code pénal ».
  • Loi Hoguet, article 9 : « Nul ne peut, d’une manière habituelle, se livrer ou prêter son concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui mentionnées à l’article 1er s’il a fait l’objet depuis moins de dix ans d’une condamnation définitive ». Cette loi réglemente les conditions d’accès à la carte professionnelle. En cas de discrimination et de condamnation, la carte professionnelle sera suspendue ou ne sera pas délivrée.

Bien entendu, des sanctions pénales sont prévues pour les contrevenants à ces règles. Lesquelles sont : 

  • Le retrait de la carte;
  • Jusqu’à 3 ans d’emprisonnement;
  • Jusqu’à 45 000 euros d’amende pour une personne physique;
  • Jusqu’à 225 000 euros pour une personne morale.

Autre sanction disciplinaire à savoir. En cas de condamnation pénale, le professionnel de l’immobilier concerné risque d’être suspendu. Et ce, indépendamment de la prison ou de l’amende.

Des sanctions prévues aussi par la profession

Il y a également des sanctions professionnelles prévues par le code d’éthique et de déontologie des professions immobilières. Ce code prévoit l’interdiction de commettre une discrimination, mais aussi à la demande d’un tiers. Par exemple, sur l’invitation d’un bailleur copropriétaire ou vendeur. Dans cette situation, vous êtes alors reconnu comme complice d’une fraude, donc sanctionnable.

Il est possible d’être révoqué d’un syndicat ou d’un réseau en cas de faute. Les professions immobilières prévoient donc elles aussi leurs propres sanctions professionnelles.

La notion d’inversion de la preuve

C’est l’autre aspect essentiel à retenir sur ce que prévoit le cadre pénal en cas de discrimination. La notion d’inversion de la preuve. Il vous faudra une nouvelle fois vous appuyer sur la loi du 27 mai 2008. Concrètement, la notion d’inversion de la preuve prévoit la chose suivante, d’après les explications de Fabienne Pelissou Teissie.

« En cas de plainte, il revient à l’accusé d’amener la preuve qu’il n’a pas discriminé. Et non pas à la personne victime de discrimination. Si le discriminant (professionnel de l’immobilier) est dans l’incapacité d’apporter la preuve qu’il n’a pas discriminé, il sera alors reconnu coupable de discrimination. »

C’est pour ça qu’il vous faut tracer toutes les étapes et tout le process d’un projet immobilier pour justifier que vous êtes en règle.

Les différents types de discrimination

Distinguez discrimination directe et indirecte 

Le champ législatif définit et conceptualise deux formes de discrimination : la discrimination directe et la discrimination indirecte. Cette conceptualisation découle de la loi 2008. Voici ce qu’elle formule :

  • La discrimination directe selon la loi du 27 mai 2008 :

La discrimination directe est une discrimination délibérée. Elle désigne le fait de spéculer sur la situation d’une personne.

Par exemple : refuser un logement à des personnes âgées ou refuser la location à un candidat parce que le logement convient mieux à un autre candidat. Pour rappel, ce type de discrimination directe relève du Code pénal.

  • La discrimination indirecte selon la loi du 27 mai 2008 : 

C’est le fait de consentir à une action illégale à la demande d’un tiers. Par exemple : lorsque vous acceptez de demander des documents non nécessaires à la constitution d’un dossier, à la demande d’une assurance loyer impayé.

Dans ce cas de figure, l’assureur est en position de discrimination directe. Vous (professionnel de l’immobilier) êtes en situation de discrimination indirecte, et donc passible d’une sanction pénale.

Les 3 catégories de discrimination à prendre en compte

  • Les discriminations liées aux libertés individuelles : culte religieux, liberté de pensée…
  • Les discriminations liées à l’individu : ethnie, handicap, personnes sous protection (tutelle…)
  • Les discriminations liées à la situation personnelle : spéculation sur la situation sociale, maritale de la personne (revenus, célibat…)

Comment mettre mon agence en conformité face aux problématiques de discrimination ?

Une sensibilisation globale de l’ensemble des collaborateurs

La formation sur la non-discrimination ne s’adresse pas seulement au titulaire de la carte, et aux personnels habilités… mais aussi au personnel non habilité qui va recevoir du public comme les agents d’accueil. De fait, il va falloir la faire adopter à toutes les personnes qui sont amenées à travailler avec vous dans le cadre d’un projet immobilier, insiste Fabienne.

Prenons l’exemple de l’agent d’accueil qui reçoit des dossiers ou des appels. S’il ne connaît pas les critères exacts de sélection d’un dossier, son discours auprès d’un client peut être faux ou il peut exclure quelqu’un. Cette faute devient alors préjudiciable pour tout le monde. Fatalement, « c’est le coup de fil à 45 000 euros », avertit la formatrice.

Changez vos habitudes de travail

La question de la discrimination concerne tous les professionnels de l’immobilier.

  • Dans la location, vous ne devez sous aucun prétexte soumettre le traitement d’un dossier à un bailleur. 
  • Si vous êtes transactionnaire et refusez l’accès à quelqu’un pour des critères qui ne figurent pas dans la loi, vous commettez une discrimination. D’autant plus si vous n’apportez pas la preuve que vous n’avez pas discriminé. Souvenez-vous de la notion d’inversion de la preuve.
  • Si vous êtes syndic, vous devez alerter et sensibiliser les copropriétaires. Par exemple, les informer qu’ils ne peuvent pas interdire la colocation en AG.

La mission d’un professionnel de l’immobilier, quel qu’il soit, est de trouver un candidat éligible. « Le nerf de la guerre, c’est la sensibilisation, la pédagogie et la mise en place de procédures », martèle Fabienne Pelissou Teissie. Sinon, vous vous retrouverez très vite en situation de discrimination.

Garantissez la traçabilité de vos dossiers 

Il est important d’avertir vos clients que seuls les dossiers complets partent à l’étude. Pour ce faire, justifiez-le via une preuve écrite. Voici deux processus d’enregistrement à optimiser :

Via une plateforme numérique 

« La plateforme numérique, c’est magique par rapport à la discrimination », selon Fabienne Pelissou Teissie. Elle permet de collecter et de valider des documents au fur et à mesure. Une fois le dossier complet, il est enregistré avec date et heure et peut partir à l’étude. On a ici un exemple de traçabilité efficace, facilité et sécurisé.

En version papier

Dans ce cas de figure, il faudra être en mesure de donner le jour et le délai d’arrivée des documents. La vérification se fait ensuite auprès d’un agent d’accueil. Lequel devra vérifier la conformité des pièces demandées. Ce processus est difficilement traçable et risqué, surtout si l’agent d’accueil n’est pas formé à vérifier l’éligibilité d’un dossier. La version papier vous fera perdre du temps, vous posera des problèmes en termes de process et représente surtout un vecteur de fraude.  

Sécurisez vos procédures avec des critères objectifs

Les critères objectifs, c’est quoi ? « Un critère objectif, c’est un critère lié au mandat, qui définit les conditions à remplir », explique Fabienne Pelissou Teissie. Ces conditions sont :

  • Le prix du mandat, lors d’une transaction.
  • Une solvabilité suffisante. Ici, on parle d’un candidat locataire présentant un dossier complet et éligible.
  • Une expérience requise. Ici, on parle d’un candidat au poste de gardien en copropriété .
  • Le délai de prise de possession. Si un candidat locataire ou acheteur n’est pas disponible aux dates d’occupation prévues, ceci constitue un motif de refus valable. Donc non discriminatoire.

Définir des critères objectifs, c’est donc remplir les conditions légales de votre mandat.

Tracez vos parcours avec une plateforme numérique

« La plateforme numérique, c’est magique », pour reprendre le propos de notre formatrice. Pourquoi ? Parce qu’elle garantit la sécurité et l’impartialité dans la sélection d’un dossier : date de réception, vérification de toutes les pièces et validation d’un dossier complet. Son processus de traçabilité permet donc aux professionnels de l’immobilier de se prémunir de toute situation de discrimination.

Soyez vigilant si vous utilisez une version papier

Travailler sur papier peut représenter une réelle difficulté pour tracer le parcours d’un candidat. Si vous avez recours à ce support, vous devez acter que seul un dossier complet permet une étude. Établissez la liste des pièces demandées par locataire avec un stylo.

Lorsque le dossier revient à l’agence en format papier, votre agent d’accueil doit impérativement être formé. Soit valider la conformité des pièces, accuser réception et transmettre le dossier à l’étude.

S’il n’est pas formé à l’analyse des pièces, il doit alors acter la réception du dossier et le remettre « sous réserve » qu’il soit complet. Il va sans dire qu’il est préférable d’utiliser une plateforme numérique pour plus de commodité et de sécurité dans vos process.

Sensibilisez vos bailleurs

Les bailleurs peuvent vous mettre en situation de discrimination indirecte, si vous les faites intervenir dans la sélection d’un candidat. Vous devez donc proscrire toute sollicitation ou demande de leur part au cours de vos procédures. Pour rappel, évitez par exemple de fournir plus de pièces justificatives que celles requises ou de sélectionner une personne selon sa situation personnelle.

Pour sensibiliser vos bailleurs, utilisez seulement un discours commercial : gagnant-gagnant. Votre rôle est de trouver un candidat éligible qui sécurise la location d’un mandat. Rappelez-le à vos clients et annoncez-le d’entrée de jeu à un bailleur qui souhaite faire appel à vos services.

Pour vos bailleurs habitués à intervenir dans vos procédures, soyez pédagogues et amenez petit à petit la discussion sur la discrimination en vous appuyant sur la loi et la charte d’engagement. Rappelez surtout les risques encourus pour lui et pour vous en cas de non-respect de cette clause. Vous êtes son meilleur garant pour garantir la rentabilité de son bien, car c’est votre métier. C’est ce discours commercial qu’il vous faut privilégier. 

Votre client formule un choix discriminant : prenez le contre-pied 

Il arrive que certains de vos clients (bailleur, propriétaire) formulent un choix discriminant. Que faire dans cette situation ? Surtout, n’argumentez pas. La situation personnelle de vos candidats n’est pas un débat. Prenez le contre-pied, en privilégiant les attitudes suivantes :

  • Privilégiez une attitude neutre : laissez votre interlocuteur “argumenter” sur son critère de sélection. Notamment si celui-ci est raciste. 
  • Formulez le besoin exprimé par votre client : “que voulez-vous exactement?”
  • Apportez une réponse professionnelle et commerciale. Soit, sensibiliser votre bailleur au fait que sa demande formulée est discriminatoire et vous met, tous les deux, dans l’illégalité. Rappelez-lui les risques encourus et affirmez votre rôle d’expert. Le besoin de votre client est de trouver un candidat éligible, qui va sécuriser la rentabilité de son bien.

Vous connaissez les éléments essentiels pour vous prémunir contre toute forme de discrimination. Au-delà d’être une obligation légale, instaurer la non-discrimination est primordiale pour sécuriser votre expertise et renforcer votre image de marque. Néanmoins cet article ne suffit pas à valider vos heures loi Alur. Je vous invite à suivre l’intégralité de la formation sur Le Campus.

Cet article concerne Le Campus (Formations immobilières).